编者按：
年初以来狂飙突进的浙江土地市场，近期似乎开始踩刹车了。
溢价率降了，封顶地块少了，单宗地块报名房企数量降了。
是中场休息，还是市场热度转向？
由于6月以来，杭州、宁波两大核心城市都未出地，仅凭目前的市场情况我们还难以下明确的定论。但见微知著，当政策和金融，双手合力，所引起的任何风吹草动，都值得我们提前关注。
下半年，浙江市场还有几大重头戏：杭州第二批地块即将推出（按计划第三批将在明年1月成交，先不计入），宁波第二、第三批地块也将渐次登场，环杭热门城市绍兴3季度涉宅地拟推量高达2600余亩，还有嘉兴也在“攒”第二批地块……
市场热度是真降，还是假摔，还待这些大戏上演。
核心提要：
一、限房价政策作用明显
二、“金融之手”收紧
三、政策与市场的不确定性
文 / 好地研究院 邬愉波
一年过半，天气迎来最酷热的日子，持续火热的浙江土拍市场倒有点热度转向的意思出来了。
昨天，金华市区第三批集中出让落下帷幕，7宗地成交6宗，总成交价47.6亿元，楼面均价10468元/㎡，平均溢价率9.5%。
再往前，7月5日，湖州市区首次集中出让，10宗地4宗底价成交，剩余溢价成交的6宗，平均溢价率12.39%。
2个城市有几个共同特点：
① 同为主动集中供地；
② 实行土拍“限房价”时间不久：湖州本批出让地块为首批限房价地块，金华限房价从首批地块（4月21日出让）开始试水，到第二批（5月18日出让）全面铺开；
③ 最新集中供地平均溢价率都在10%左右，仅从溢价率数据上看，都比较平稳。
这是否意味着土拍市场热度转向？抑或金华和湖州是特例？我们把样本放大到全省看看。
一、限房价政策作用明显
好地研究院筛选了6月以来全浙江市场出让的限房价地块。之所以选出限房价地块，出于两点考虑：
①因为这一政策设定了房价天花板，改变了房价上涨预期。与非限房价地块相比，限价地对房企而言，是不同的拿地和利润测算逻辑；
②限房价要求正在越来越多的城市铺开，成为普适政策，可以用于观察政策效用。
好地大数据显示，6月以来，浙江全省共出让了限房价地块19宗（含成交的金华市区6宗，湖州市区10宗，绍兴柯桥福全限价地块因为只对人才定向销售，未计入）。
19宗地块，2宗底价，7宗溢价率低于7%，7宗溢价率在10-20%之间，20%以上的仅3宗。平均溢价率为10.9%。
而在今年1-5月，浙江全省出让的587宗涉宅地，平均溢价率达到29.6%。
如果从溢价率数据看，热度有明显降温。
当然，溢价率高低会受到地块起价、以及所处位置等多因素影响。所以，我们再来做一下单个样本的比较。
以金华市区为例，第二批和第三批集中出让地块均为限房价地块，相邻区位的新房限价基本一致。假设未来均按限价销售，我们测算了两批地的预期利润率。
以同样标准计算两批地的税费、建安等成本后，结果显示：5月18日第二批地块出让时市场还很火热，甚至出现了负利润率地块（金华厚朴地块，利润率-1.09%），第三批地块利润率空间明显要高一些，平均利润率比第二批高出2.72%。
需要说明的是，利润率测算由好地研究院根据一般情况计算，未计房企通过捆绑车位、税筹等其他增厚利润的方式。
金华市区最近两批成交地块项目预期利润率对比
无论从面上的溢价率，还是从单个样本看，市场热度的确已经有点转向的苗头。不过6月份两大核心城市杭州、宁波都无地供应，所以结果仅供参考。
那么，是什么原因促使市场转向？好地研究院认为可能有两点。
二、“金融之手”收紧
虽然，央行在上周五（7月9日）超市场预期全面降准0.5个百分点，释放长期资金约1万亿元，但火热的楼市大概率是分不到多少羹的。
昨天（7月13日），在国新办的新闻发布会上，央行新闻发言人、调查统计司司长阮健弘表示：
从中长期投资的投向结构看，金融对制造业、基础设施业，除房地产以外的服务业等重点领域的支持力度稳固，信贷投放结构持续优化。
显然，房地产业是被划了重点，列在“除外”领域的。
事实上，房地产业非但得不到支持，还可能遭遇进一步的“紧箍咒”，因为阮健弘还说了这一句：
进一步完善房地产金融调控机制，围绕稳地价、稳房价、稳预期，构建房地产金融调控长效机制。
对房企来说，这一影响不光在“开源端”的开发贷收紧，购房者房贷批得越来越慢，也大大影响了房企“回血”，从而拖累了高周转计划。
房贷现在批得有多慢？
6月26日，杭州“万人摇”红盘紫璋台突然发布5套房源的递补选房公告，显示出现5套退房。紫璋台选房早在春节前就结束，其与周边楼盘的倒挂红利高达2万+，一套139㎡的户型账面获利近300万。如此丰厚的获利为何退房？业内透露，一大原因就是贷款批不出。
4个多月的延期还不算久的。有媒体调查，杭州有个去年9月摇号的楼盘，至今也还有几百户贷款未下来，至今已9个多月。
另外，大部分集中供地城市还有二、三批地块未推，当金融之手收紧，房企需要节省资金备战核心城市。
三、政策与市场的不确定性
相比金融收紧，各城市将出未出的政策更像是达摩克利斯之剑，随时可能落下，而这恰是房企完全无法掌控的。
以下沉+加预期为例，此前这是很多房企选择的路，因而县市地块地价也屡创新高，但就像6月9日我们在《好地研究院：浙江“双限”城市阵营不断扩容，“下沉”+“加预期”之路还能走多远》所写的那样，“双限”政策在各地开始普及，甚至连楼市相对平稳的衢州龙游县也不例外。
事实上，“双限”阵营还在不断扩大，如温州此前还只有下属的瑞安市“双限”，但现在已经在整个温州市区实施。
另外，相比杭州新房限价普遍有倒挂的情况，其他刚开始限价的城市，新房限价普遍高于周边，限价红利缺失，这意味着可能会影响去化周期，因而房企产生市场担忧，而谨慎出手拿地。