编者按：

2021年上半年倏忽已过，这半年土拍市场风起云涌，从全国到地方，土拍新规和楼市政策频出，对市场影响巨大。

浙江的情况如何？今天起，好地研究院推出浙江土地市场半年报系列，从市场、政策、房企三个角度来解读市场情况，希望为房企提供下半年的布局思路。

今天推第二篇：控房价地价的政策之手，还有哪些招将出？

浙江土地市场半年报①：5城市供应量未过半，或是下半年供地大户

文/好地研究院 邬愉波 颜景椿

今年上半年，伴随楼市的持续升温，浙江各地调控政策频出，虽然内容各异，但总体体现的精神一致：收紧。

无论拿地端，还是购房端，这一趋势都相当明显。政策之手，到底出了哪些控房价地价的措施，又还有多少“紧箍咒”可能在路上？好地研究院做了盘点与猜想。

一、土地端：今年上半年“双限”城市扩容了哪几个？

上半年土拍政策的收紧，一大体现是，限房价城市越来越多。

除了杭州、宁波市区前两年已经开始普遍限房价、限地价，衢州市区部分地块“双限”外，今年，又有5个城市加入“双限”范围内，分别是湖州市区、绍兴市区、金华市区、温州市区以及丽水市区。

剩余三个城市中，嘉兴和台州仅限地价，未限房价；舟山目前两者都不限。

例如，6月30日，温州挂牌3宗商住地，2宗位于瓯海区，1宗位于洞头区，全为限房价、限地价的“双限”地块。此前，温州还只有瑞安市一地“双限”。这说明温州市区在上半年最后一天一脚跨进“双限”阵营。

其他地市中，杭州市区、宁波市区早已“双限”，其中宁波在上半年将奉化区纳入“双限”区域；

湖州市区，6月8日集中挂牌10宗地块，8宗“双限”；

绍兴市区，5月开始陆续公告“双限”地块，预计将在全市实行；

金华市区，“限房价”政策在三批次集中推地中逐级精进，从第一批8宗仅2宗试点，到第2批、第3批全线铺开；

丽水市区，部分地块限房价、竞地价；

衢州市区、龙游县，部分地块“双限”。

从拿地时就限房价，等于从源头上打掉了房企加价预期，封闭了周期红利，随着实际地价以自持、配建等竞配方式继续上升，房企的利润率也不断压缩。

值得一提的是，对于限房价，各地也不乏城市特色，比如水系较多的绍兴市区，对新房限价未一刀切，而是给出整盘均价和3层以上住宅均价2个价格，从而能最大限度挖掘低密地块的价值；而金华市区，则通过约定低密产品价格系数来细化新房限价。

二、新房端：除舟山外，楼市调控在全省铺开

拿地端收紧之外，政策的另一大方向，是压制楼市需求的购房政策，这方面的收紧措施以限购、限售为主，辅以金融监管、严查购房资金来源等其他方式。

上半年浙江11市中，有新出台限购、限售政策的，也有对“双限”加码的。

譬如绍兴，原仅限售，现在开始限购；

如湖州，曾既不限购也不限售，如今限购又限售；

如宁波，在今年4月新划市区限购圈，限购范围从原先的240平方公里大幅扩大至990平方公里，限购范围内同时限售；

更严厉的还有嘉兴，限购范围直接拉满至全市；

另外，对红盘限售也是各地打击投资需求的一大举措，这以杭州、嘉兴为代表。

据统计，杭州市区自1月27日实行“中签率小于10%的新房限售5年（自取证之日算）”政策以来，加上热点盘，已有超2万套新房触发5年限售，占同期总中签新房套数的比例为36%。

好地网不完全统计发现，上半年浙江省内11城，杭州、宁波、绍兴、嘉兴、湖州、金华（义乌）、衢州等7城都或多或少出台调控新政，台州、丽水、温州则在去年年底已各有动作。

也就是说，除舟山外，楼市调控在全省铺开，从政策走向看，周边城市在不断向核心城市靠拢。

三、预计：有5大新政可供选择

根据市场走势和各地政府的调控思路，各地政府的政策工具箱里，选项多多，至少以下五种新政可供选择：

①竞品质

“竞品质”，基本已是明牌，预计最快将在杭州第二批集中供地的部分地块中出现。其他城市不排除也可能跟上。

当房企拿地利润率无限缩小，甚至要亏损拿地，为了保证房屋质量，出台“竞品质”要求也是意料之中。

不过，杭州的竞品质会怎么竞？

国内几个城市的做法可做参考：

●上海：采用招挂复合的方式，对于有竞价招标地块，报名阶段时就对房企打分，分数不够者直接连报价资格都没有；

●北京：竞品质是竞价的终极阶段，在竞完地价、配建、政府产权份额后，再通过住宅建设方案来决定地块得主；

●南京（可能实行，官方尚未发布）：竞品质地块仅二级及以上房企才能报名，保证金提至50%，以及地块若封顶摇号且参与房企超过20家的，将按竞品质标准打分来决定有摇号资格的5家房企。

以上措施会否出现在杭州，抑或是杭州将独创“竞品质杭州模式”？

谜底揭牌应该不会远了。

②自持改竞配建

地价封顶竞自持的主要在杭州，宁波首批集中供地有部分地块竞自持。

对市场而言，高自持的结果是，市场供应减少，房企又面临长期的资金沉淀与负担，并不利于市场的长期健康发展。

杭州“竞自持”规则有望在近期改“竞配建”吗？事实上，杭州周边的桐庐、淳安在6月的新挂牌地块，已经不再“竞自持”，而是改竞无偿移交的人才房。

③摇号或一次报价

目前，浙江各地虽然多限地价，但无论是竞自持还是竞配建，本质上都是价高者得，结果就是热度越来越高。

而在南京、苏州以及上海首批集中出让中，采用的则是摇号或一次报价。

对房企而言，摇号和一次报价政策有好处也有弊端，好处是有助于控制地价和成本，只要拿到地就能保证基本的开发利润，但不利之处也很明显，因为这从拼实力变为拼运气和人品，能否拿到地，就很不可控了。

④“双限”面继续扩容

全省11个地市，目前未限房价的仅嘉兴、台州、舟山，这三城，嘉兴的土拍热度最高，台州其次，舟山最平稳。

如果未来市场热度依然居高不下，为了控地价和房价，不排除这三地中也会有城市加入“限房价、限地价”的“双限”阵营。

⑤严控精装标准

精装，或提供更高装标的精装升级包，是当前很多房企的利润来源，而在品质要求下，未来，这一块的卡口也可能收紧。

嘉兴已在5月出台规定监管精装质量，还有部分城市也正在制定精装细化标准，房企抢地时大加预期并想在后期通过精装挣回利润，这条路以后大概也会越来越难走了。