文/研究员 徐路加

宁波首批地块中的15宗（含1宗安置房地块）今天迎来集中出让。总出让面积1248亩，总建面204万方，成交总价255.3亿元。

今天的15宗地块，总起价占了宁波首批29宗地块的71%，基本决定首批的市场格局。

值得注意的是，首批地块中推出部分竞自持地块，大部分地块要求毛坯销售，奉化区实行双限；并且在首批地块出让前宁波限购圈扩大。

一系列新政下，从最终的成交结果来看，市场热度不减，市场表现与杭州首批地块也基本一致，好地研究院总结有三个共性：

1、热度持续；

2、房企拿地集中度惊人；

3、房企深耕守擂迹象明显、外来房企拿地不易。

今天，最大的亮点是，在杭州首批集中出让大战中一无所获的绿城，且成了今天宁波拿地的核心房企——

绿城抢下4宗地块，一家房企拿地额就占了今天全部出让金的27%。

好地研究院认为，绿城的拿地策略比较独特，与其他房企比较，更侧重于择时，即对杭州宁波两个城市集中供地中实行轮动拿地的手法，对拿地时机做精准的选择。

15宗地块成交情况

具体成交结果及分析如下——

一、与杭州的三个共性

宁波市区今天出让的15宗地块，最终有12宗地块溢价率封顶并竞配人才房或自持。8宗地块竞自持，共计自持5.53万方，4宗竞配人才房共计3.61万方；

其中，纯宅地11宗，10宗达到封顶；3宗商住地，也有2宗竞配人才房。从成交结果及拿地房企来看，好地研究院认为与杭州首批地块有三大共性：

1、热度持续——纯宅地平均利润率0.75%，较一季度的1%略有下降

对于市场热度，首先来看典型地块地价对比——

好地研究院将自持部分地价按可售住宅地价6折计算、并计算无偿移交建安成本来测算各地块实际地价。典型的如姚江新城、石碶、锦屏等板块房地差进一步缩小。

如温州时代在奉化锦屏今天拿下的宅地，实际地价达到10343元/㎡，较其2019年5月拿下的相邻地块地价上涨2206元/㎡，2年地价涨幅27%，而且本次新房限价还较之前地块实际售价下降2.8%。

指标地块对比

好地研究院对今天11宗纯宅地利润率进行测算，按上限价格毛坯销售（其中2宗为精装要求销售测算），平均预期销售利润率0.75%，较一季度略有下降，市场表现与杭州一致，即，限房价以来利润率持续走低。

不过在市场热度高涨之前，也看到房企“隐忍”的一面。如新希望竞得的鄞州区下应地块，简单看房地差有13000元/㎡（含装修3000元），似乎利润空间较大。但项目需现房销售，销售回款的滞后将加大资金压力。按推迟1年销售、年化8%的资金成本，预期利润率也仅5.6%，再考虑到地铁沿线建设成本增加，利润空间也将进一步压缩。

2、房企拿地集中度达到惊人的高度

今天拿地额前三的绿城、荣安、佳源，共拿了8宗地块，数量占比超一半；

总拿地额148.9亿元，达到今天总出让金的58%。

地块继续集中在少数房企的情况，与杭州集中出地首日表现极为相似。杭州5月7日首日成交的32宗地块中，拿地额前三房企也达到了51%。

3、板块深耕守擂，外来房企进驻难度较大

在房企布局特征上，宁波也表现出板块深耕守擂的特征。

比如万科联合宁波城投以22.46亿元拿下海曙石碶板块宅地成功补仓；另外新希望在鄞州区下应、温州时代在奉化区锦屏板块补仓。

今天首入宁波的只有越秀一家房企。

板块深耕，是新房限价下降低成本的重要方式，也体现在出价能力上。

二、绿城独特的拿地策略

绿城缘何在杭州首批57宗地块中未拿一地，却突然在宁波发力？

好地研究院认为，与其他房企比较，绿城更侧重于择时，即利用集中供地的时机，在杭州与宁波之间，做出手时机的精准选择。以下是绿城拿地策略的解析：

1、一季度出先手在杭州大量拿地，在集中供地政策之前，已经吃了“半饱”，掌握了先机——

绿城在杭州已斥资135.9亿元拿了9宗地块，特别是包揽了富阳一季度出让的所有地块，占期间杭州市区涉宅地总出让金的28.7%，已相当于绿城去年全年杭州总拿地额的61%。

2、由于杭州首批集中供地热度高涨，高于绿城的拿地预计，绿城暂缓拿地，让主要竞争对手吃个“半饱”，同时看准19天之后的宁波集中供地。

3、热度稍逊于杭州的宁波市场，集中供地带来了机遇。

对比来看，一季度绿城在宁波仅拿地2宗（共63.8亿元），相对于去年宁波拿地8宗偏少，拿地金额约达去年42%，仍需要继续补仓。

而宁波本土企业除荣安拿地较凶猛之外，其他主要以外来房企为主，竞争激烈程度逊于杭州，于是绿城将拿地的重心轮动到宁波。

在竞自持、毛坯销售、限购圈等宁波最新政策出台的背景下，别的房企还在犹豫中，绿城已大胆出手，快速补仓。

4、展望后市，在杭州与宁波之间，轮动出击、集中式拿地，在集中供地下，资金利用效益还得到放大。

绿城非常可能在杭州第二批地块出让之时再强势出手，其时又刚好是1-2月份拿地的项目（9宗地块，总货值超190亿元），开盘资金回笼之时，节奏感比较清晰。

同时，好地研究院认为，支撑绿城独特的拿地策略，主要是基于以下三点优势：

①总部位于杭州，出价权较高，并且有灵活的项目利润考核方式；

②背靠央企，有较大的资金优势，同时按自己的节奏在不同城市轮动拿地，使资金利用率大大提高；

③品牌美誉度较高将带来助力。像宁波这样的市场，虽然限价但是还有后续加装修等弹性利润空间的存在，绿城的品牌美誉度会让购房者接受较高装修价格的可能性，从而带来新的利润空间。

绿城一季度在杭甬两地拿地分布图

附一：好地战报

附二：好地金榜