好地网3月8日消息（研究员 邬愉波）杭州牛年的宅地首拍，场面比预想中更火爆。

需较多资金量沉淀和高运营要求的瓜沥七彩未来社区C地块，仅32轮报价就拍到封顶（溢价率29.4%），最终由七彩集团报自持10%拿下，总价14.518亿元，楼面价6924元/㎡。

C地块属于浙江首批未来社区试点建设项目瓜沥七彩社区的实施单元，可称为七彩社区的三期部分。七彩社区实施单元由“三新建一提升”四大区块构成，新建部分分A、B、C三区，其中A区已投入运营，B区正在建设中，均由今天C地块的竞得者七彩集团建设运营。

也就是说，今天的竞拍后，七彩集团已拿下七彩未来社区实施单元新建部分的全部地块。

今天是杭州即将实行宅地集中供应新政前的最后一拍，因为后续拿地的不确定性，房企为了拿地出手也特别大方。好地网获悉，本地块虽然参拍房企不多，仅6家，但拿地意愿强烈。包括已在全省布局多个未来社区项目的万科、绿城都参与竞拍。七彩最后以自持10%的代价守擂成功。

今天自持10%的成交结果，热度不低。好地研究院测算，若可售部分全部售罄，计算项目建设和税费成本后，七彩还需投入大概5个亿左右，但能净获得2万㎡的自持住宅和3.5万㎡的自持服务型公寓。

具体分析如下：

地块指标

地块位置图（来源：好地大数据）

1、自持物业成本约5个亿

本地块总建面209662㎡，扣除7325㎡公租房、4435㎡配套及其他用房后，实际商品房面积197902㎡，即10%自持面积为19790㎡。

由于地块自带设计方案，因此地块上各业态分布如下：

我们分两部分来做简单测算：

①成本部分：考虑到未来社区建设要求较高，所有业态建安统一以5000元/㎡计，仅计算土地及建安成本，所有物业建完的总成本约29.83亿元。

②可售货值部分：

119370.8㎡的可售住宅，新房精装限价17000元/㎡，含车位（售价按房价10.5倍计算），实际货值为22.23亿元。

6337㎡的可售商业，根据设计图显示分散位于小区内各楼下底商，保守估计销售均价为15000元/㎡，则货值为9506万元。

17570㎡的老街及独立商业，自持5年后可分割转让，如先不考虑5年后商铺增值，等同于可售商业的均价15000元/㎡来计，则5年后可兑现的货值为2.64亿元。

综合以上①和②两部分，可以看出，如仅考虑可售部分货值且不计算可售部分营销、管理、税费成本，则缺口为4亿元。实际计算交易税费，缺口或达5.9亿左右。

但需要说明的是，这里的商业售价我们是按社区尚未成熟来估价的，尤其是5年后可销售的老街及独立商业，未考虑5年后的增值，15000元/㎡的价格应该是低估的。如果5年后售价攀升至2万元/㎡，缺口就将缩小至5亿元。如果5年后整个未来社区成熟度提升，商铺的价格有望更高。

相当于整个项目售罄，七彩花了5个亿，净得2万㎡自持住宅+3.5万㎡服务型公寓，即自持物业的成本约9100元/㎡。这些自持物业，将在后续运营过程中，带来一部分租金收入。

此次出让部分项目效果图

2、七彩的成本优势和深耕战略

好地研究院认为，相比今天竞价的其他5家房企，已经在A、B区块扎根的七彩有更强的成本优势，也是其能接受更高报价的原因。

本地块北侧的B区，由七彩在去年的8月10日拿下，目前正在建设中，打造为新加坡数字创新产业园，将用于承载瓜沥未来产业的创业场景，这部分未来将引进大量创业型人才。

今天出让的C区地块，与B区一路之隔。按照要求，C区23334㎡人才公寓需引入满足未来社区要求的人才800名，这在其他房企而言可能有一定难度，但七彩可以直接将C区的人才公寓作为承接B区引入人才的配套，既能满足C区人才公寓的运营协议，也能为B区引入创业人才提供配套，反过来吸引创业人才的入驻。

七彩未来社区整体项目效果图

其二，七彩已在七彩社区深耕多年，七彩社区也是目前少数已经投入运营的未来社区之一，七彩对当地的情况更了解，对设计方案也更了解，营销成本及与各方合作的摩擦成本都更低。

另外，本次拿地项目公司杭州萧山七彩未来社区开发有限公司的一大股东为杭州萧山国有资产经营集团有限公司，其资金成本相对其他房企也会更有优势。

对于七彩而言，各区块整体运营起来，将更有利于摊低成本和扩大品牌。今天拿地之后，七彩已经对外表示，七彩社区的实施单位启动建运维一体化。

而未来社区作为浙江的省级战略，按照规划，在培育建设试点项目基础上，未来有望在全省全面复制推广，但目前大部分的未来社区模式都还在摸索之中，七彩若率先做出未来社区样板，将非常有利于其未来的市场拓展。