核心提要：

1、区位优质，销售难度不大

2、预计溢价率将封顶

3、谁将出手？ 

好地网3月8日消息（研究员 楼陈名）浙江将实行集中供地的两大城市，杭州和宁波，这两天先后迎来新政前最后一拍。杭州的瓜沥商住地今天已经火热出让，宁波的最后一拍明天也将上演。

明天出让的鄞州区宁丰地段宅地，总建筑面积15万方，总起价33亿元。

自从上月月底传出将实行新政后，本月宁波市区出让的2宗宅地受到热捧。其中奉化方桥地块封顶并竞配人才房27700㎡，地价同比涨幅超六成；北仑柴桥有90%安置房的地块，也竞至封顶并竞配人才房5900㎡。

据了解，明天共有11家房企参拍，在新政带来的不确定性影响下，预计竞拍将白热化，溢价率将封顶，竞配人才房面积或超1500㎡。

地块指标

地块航拍图（来源：好地大数据）

一、区位优质，销售难度不大

本地块所在区位临近长丰、江东核心等板块，周边在售项目价格普遍较高，售价基本在3.5万元/㎡以上，以高端改善型产品为主，整体市场去化情况较好。

最近开盘项目是地块西北侧800米的荣安江枫晓月项目，去年6月首开，整盘备案均价39990元/㎡，略高于本地块上限价格，目前已基本售罄。

本地块北侧400米为宁波市第七中学，周边二手房因为镇安小学、七中的学区影响，价格较高，如东茂府挂牌均价已达5万元/㎡以上。

本地块东南侧1.2公里为印象城、宝龙广场等商业综合体，同时南侧紧邻环城南路高架入口，距离轨道3号线锦寓路不到1公里，周边整体生活配套齐全，交通出行便利。

好地研究院认为，本地块区位良好，加上成熟的配套和便利的交通，以上限房价销售难度不大，且整体市场销售情况较好。

地块周边配套图（来源：好地大数据）

2、预计溢价率将封顶

地块总建面15万方，其中配建学校0.32万方。

地块东侧2公里的佳兆业地块，于去年11月成交，成交楼面价为22139元/㎡，上限毛坯房价31700元/㎡，计算装修和车位利润后，项目预期销售利润率为2.7%。

若本地块按佳兆业地块利润率2.7%计，上限全装房价37400元/㎡，装修标准2000元/㎡，计算车位利润后，则实际住宅成交楼面价为28366元/㎡，计算学校成本后，对应名义楼面价为27672元/㎡，溢价率25.8%，未达封顶。

但考虑到本地块作为集中供地前的最后一宗宅地，以及目前宁波市区土拍市场的火热行情，若按极限零利润测算，则实际住宅成交楼面价为29592元/㎡，则对应名义楼面价为28872元/㎡，超上限地价28598元/㎡，溢价率达封顶，并竞配人才房1500㎡。

好地研究院认为，作为集中供地前的最后一宗大体量宅地，房企竞争或更为激烈，预计溢价率将封顶。

3、谁将出手？

据了解，由于本地块区域属性较好，吸引了11家开发商参与竞拍，大部分为已进驻宁波市场的房企，预计明天的竞争将十分激烈。