文/好地网 卢丹 颜景椿

在过去的2020年，浙江楼市一片红火，土地市场是从年头热到了年尾。这与浙江的吸引力密不可分，背后是投资浙江的信心。

数据为证：

2020年，浙江全省GDP达64754.86亿元，同比增长3.85%；

浙江各市2020年GDP

2020年，浙江省一般公共预算收入7248.00亿元，增长2.8%。

核心城市的集聚能力在增强：2020年，杭州新增35岁以下大学生数量43.6万，比2019年翻了一倍有余。

在疫情影响下的2020年，取得如此成绩实属不易。

而分析2020年的成绩单，好地研究院分析，将房地产市场数据与经济数据作比较，也给2021年的浙江楼市留下了新的挑战。

一、2020浙江成绩单：量价齐涨

与经济数据的正增长相比，楼市成绩单显然要更加的靓丽：

据浙江全省住房和城乡建设工作会议上的消息——

“2020年，浙江全省商品房成交10250万平方米，增长9.3%；

各市住宅价格指数涨幅均控制在年度调控区间内。

在成交价格方面，全省各市住宅价格指数涨幅均控制在年度调控区间内；

在房地产投资方面，房地产投资11414亿元，增长6.8%，入库税收2370亿元，增长12.6%，房地产业增加值占GDP7%左右。”

从以上数据，我们可以解读出：

①2020，浙江楼市量价齐涨，量的涨幅在9.3%，住宅价格的涨幅在调控区间内（调控控制值为5%）。那么全年货值的涨幅预计在10%以上。

②房地产对GDP的贡献值在增加。

与楼市相比，土地市场涨的还要多：

据好地大数据，2020年，浙江全省出让金为9436.7亿元（不含工业仓储用地，下同），同比增长993亿元，涨幅11.77%；楼面均价6661元/平米，同比上涨10.5%。

浙江省11市土地出让金和成交均价情况

其中，商品住宅出让金为8256.4亿元，同比增长11.3%。

涉宅地可建面积的供应量却在下降。据好地大数据，2020年全省涉宅供应9808.6万方，同比下降4.6%（合476.4万方），对应的楼面均价上涨1204元/平米。

二、这些区域有什么机会？

根据2020年的数据，对新一年投资可带来哪些思考？我们梳理了一下，有以下几个层面可以关注：

1.对于万亿规模GDP的城市-杭州、宁波，对人才的吸引力将依然非常大，但由于控制出让金总额、控制房价上涨等多方调控的作用，市场供求关系将继续扭曲。

对政府来讲，压力和挑战将来自于调控政策的制定；

对开发商来讲，如何在双限的缝隙中寻求微薄的利润是最大的挑战；

对购房者来讲，一手买房的难度将越来越大。

2.对于GDP在4700-6800亿元之间，有一定规模需求的城市（人口基本在500万以上），包括温州、绍兴、嘉兴、台州、金华。

以上五个城市可分为三类：一是温州、台州，处于沿海产业带上，有较为坚实的人口基础，但是人口流入的质量和速度还未跟上；二是嘉兴、绍兴，主要依靠核心城市杭州、上海的带动，通过城际轨道、高铁等，加强与核心城市之间的联动，实现产业与人口的引流；三是金华，作为浙中城市群的主要构成，主要依靠自身城市更新、产业带动。

这些城市，在2020年地价房价上涨之后，压力将主要来自于需求端。但是也存在一些机会。

机会将来自于：

①城市首位度的提升：例如温州、嘉兴等，已经在研究撤市设区，增强市区的首位度，加强区域之间的联动；

②新的供地区域与思路：例如绍兴，将依托高铁站的优势，重点站前片区；围绕镜湖开发，推进湖东片区等；

③县市的机会：由于块状经济的发展，浙江众多县市一直以来藏富以民。虽然这类城市全市的GDP规模并不高，但是县市的实力不容小觑。例如金华的义乌，台州的玉环，绍兴的诸暨，人均可支配收入均在6万以上。

（图源：浙江调查）

3.对于GDP规模在3500亿以下的第三梯队城市，好地研究院认为，库存与去化应当重点监测。因为这类城市往往人口规模有限，需求有限。并且这些城市往往存在一些本土房企，外来房企在出价时缺乏竞争力。

但是这类城市往往不限价，即便限价也比较宽松。针对这类城市，2021年可关注一些点状的机会：

例如，核心区商住综合体配套的机会；未来社区的建设机会；品牌开发商在优质地段开发稀缺产品的机会。简言之，差异化或将是获取较高利润回报的主要策略。