核心提要：
一、艮北新城地块，溢价率在17-26%，不排除封顶可能
二、运河新城地块，溢价率或略低于25%
三、丁桥地块，商住地大概率进入自持、纯宅地溢价率或超24%
好地网1月14日消息（研究员 徐路加）明天，杭州主城区将出让4宗涉宅地，总建面37.38万方，总起价63亿元。
其中艮北新城宅地，新房限价与板块内去年年初花样年竞得地块一致，目前行情下地价或走高，溢价率预计在17%-26%左右，不排除封顶可能；
运河新城板块将出让今年第二宗地，不过新房限价比同板块内之前万科竞得地块低了5000元/㎡，好地研究院预计地块仍有快销预期，溢价率预计略低于25%；
丁桥板块将首次推出双限地块，共2宗：
77号地块为商住地，商业占比20.4%，对房企压力不大，预计将竞争激烈，起价低，大概率进入自持；
78号地块为纯宅地，房企更将积极报价，或继续以极限利润拿地，溢价率或超过24%。
具体分析如下：
地块指标
拟出让地块分布（来源：好地大数据）
一、艮北新城地块，溢价率在17-26%，不排除封顶可能
地块总建面10万方，起价23.26亿元，起始楼面价23172元/㎡，新房限价42400元/㎡（含装修4000元）。另外，地块需配建公租房10039㎡（占比10%），配建居委会525㎡。
板块内此前出让有一宗双限地，为去年1月花样年竞得，新房限价与本地块一致。花样年地块相距本地仅1.5公里，且从交通位置来看，均距离最近七堡地铁站有900米左右距离，对比性较强。
若参考花样年地块可售住宅实际地价31019元/㎡，项目预期销售利润率4.1%。
而花样年·对越天项目小户型设计，实现热销，中签率只有25%。
实际上，城东区域，交通改善，特别是在钱江新城2.0推进下，有较好发展预期，近期销售形势整体向好。
结合目前行情，具有快销预期的主城区宅地，想获得4.1%的预期利润率是较南实现的，地价预计进一步走高。即，地块实际地价大概率超过花样年地块，对应名义楼面价高于27229元/㎡，溢价率超过17.51%；
考虑到项目有快销预期，以极限利率测算（按常规测算盈亏线附近），溢价率或在26%左右。
若达到封顶，不考虑土增税减免，按好地研究院常规测算，预计将亏损2.5%。
综合以上，预计地块溢价率在17-26%，且在预测上限附近，若房企产品设计激进，设置考虑土增税减免，不排除封顶可能。
出手房企来看，板块内此前已有布局的房企，更能深切感受到销售形势的变化，补仓的动力会更强，如招商、世茂、越秀、绿城等。
周边项目、成交地块（来源：好地大数据）
二、运河新城地块，溢价率或略低于25%
地块总建面11.86万方，起价20.15亿元，起始楼面价16983元/㎡，新房限价33000元/㎡（含装修3500元）。另外，地块需配建11864㎡公租房（10%）。
今年1月5日，运河新城板块已出让有一宗宅地，由万科以自持3%竞得，可售住宅实际地价29022元/㎡，按好地研究院常规测算，项目在盈亏平衡线附近。
本次地块在万科地块北侧1.7公里，位置上来看，略逊与万科地块。不过，新房限价上，差异也较大，达到5000元/㎡（万科地块为38000元/㎡）。
不过，33000元/㎡的单价，仅比西侧余杭的北部新城限价高了2500元，价差不到10%。作为主城拱墅区，行政差异导致的教育等资源配置还是存在较大差异的。
另外，本地块不利因素之一，边上的热电厂，后续将拆除。
基于此，好地研究院预计，本地块快销预期强，预计仍将激烈拼抢。
若本块也像万科地块达到盈亏平衡点附近，地块名义楼面价21275元/㎡，溢价率在25.3%左右。
不过，万科地块紧靠运河，环境资源优势下，有利润产品创新；本地块规划要求南侧沿河建筑需点状布置，产品可操作性空间将减小，不利于货值最大化。
即，预计地块溢价率或略低于25%。
出让房企预计可参考万科地块报名情况，或仍将有20家左右参拍。
周边项目、成交地块（来源：好地大数据）
三、丁桥地块，商住地大概率进入自持、纯宅地溢价率或超24%
丁桥板块本次推出一宗商住地和一宗纯宅地，新房限价均为31500元/㎡（含装修3500元）。
77号地块为商住地，总建面10.93万方，其中公租房2.5万方，住宅6.2万方，商业商务2.23万方。地块起价11.42亿元，起始楼面价10450元/㎡。
78号地块为纯宅地，总建面4.55万方，起价8.19亿元，起始楼面价18001元/㎡。
1、板块首推双限地，限价较为严苛
丁桥板块上次一推出涉宅地2019年5月，彼时新房不限价。空窗一年半后，板块首推限价地，限价定在31500元/㎡
好地研究院认为，这个定价是较为严苛，存在限价红利即两宗地块都有快销预期：
①目前地块周边的项目，如电建丁泷府，高层毛坯价格28000元/㎡（与板块毛坯限价一致），摇号中签率仅个位数，不过现房和毛坯销售的优势也是很大因素；但同时参考周边的次新二手房如天阳晴朗、龙湖名景台等，价格已经到了3.5万元/㎡，存在一二手倒挂。
②从丁桥板块位置来看，处于主城区拱墅、下城、江干三区交汇处。但对比下城北限价最低的33000，拱墅杭钢最低的34000，丁桥的限价是最低的。特别是对比南侧同是江干区的笕桥，限价差甚至接近上万。
③丁桥配套成熟、环境资源丰富，是首改的较好选择，已经得到市场认可。特别是断供一年半后，板块库存不过30万方，未来竞争压力不大。
地块位置、周边项目
2、商住地大概率自持，纯宅地或超过24%
基于两宗地块较好的预期，房企或激烈争夺。
先来看商住地——
地块位于地铁三号线笕丁路站口，是TOD项目，商业2.23万方，开发商或预期不低，来作为大平层打造，可直面桃花湖景观，也具有较好销售预期。
另外，地下室打通地铁口，或可设置具有高价值的地下商铺来增加货值。
基于此，若能精心打造，这部分商业的实际价值不逊住宅，与住宅同单价测算。
若按好地研究院测算标准，达到盈亏平衡附近，名义地价16387元/㎡，远超上限楼面价。当然，由于公租房占比高，整盘楼面价低，土增税额高。
但项目预期高，商业部分不限价，有想象空间，地块仍大概率进入自持。
再来看纯住宅——
预期销售利润率参照今年宅地平均0.95%测算，地块名义楼价为22368元/㎡，对应溢价率在24.25%。
这目前行情下，地块体量小，可参与度高，具备快销预期下，开发商或积极出价，地价有望进一步走高，溢价率或超过24%。
3、谁将出手？
丁桥板块，早在2017年左右就已经成为较多央企首入杭州的第一站。两宗地块，对房企考验都不大，出手房企会比较多。