核心提要

一、中国铁建约280亿投资浙江两大未来社区

二、为什么是未来社区？——投资高地的“绩优股”

三、点评：中国铁建转型的天时地利与人和

文/好地网 邬愉波

当不少房产同行绷紧了弦，向着“低利润拿地、快速开发、做大规模”的方向一路狂奔时，2020年，央企中国铁建正在默默地谋求转型。

在今年4月，中国铁建成立了中铁建城市开发有限公司（简称“铁建城发”，下同），探索城市更新领域的投资新方向。

短短半年左右时间，铁建城发已拿下2个项目，投资及协同业务总额已有约280亿元，重点跟踪项目经统计投资额约1500亿元以上。

好地网发现，铁建城发将高额资金花在了浙江的未来社区项目上：

●温州集新未来社区，于今年5月份拿地，光地价就高达55.28亿元，整个项目预计投资达约163亿元，其中开发建设约126.7亿元，学校部分投资约36.3亿元。

●丽水灯塔未来社区，于今年10月份斩获，以片区开发模式投资未来社区，预计总投资额约108.37亿元。

两个的数量乍看似乎不多，但放在“叫好又叫座”的未来社区项目上，其实考验不小，仅资金实力这一硬门槛，一般的房企就跨不过。

而且因为未来社区项目的特殊性，建设周期要远超一般的地产项目，资金沉淀时间长不说，项目整体规划设计以及后期运营能力的要求也远不是普通项目可比。

对于重仓未来社区的举动，铁建城发公司总经理马建军给出的答案是：“逐渐实现从地产模式向投资模式的有效转化。”

所谓从地产模式向投资模式转化，即从纯粹拿地开发，到“投融资+强运营”的开发模式。

比如丽水灯塔社区，就是铁建城发首个片区综合开发项目，将通过投资、建设、运营一体化创新实践，开创城市更新领域中国铁建投融资新模式。

以老旧小区升级改造为主的未来社区，是浙江这两年新推出的省级战略，目前已有两批共计60个试点项目，未来将在全省复制推广。

在全国，这样对老旧小区升级的行动，还有一个专有词汇，叫“城市更新”。在今年的“十四五”规划中，“实施城市更新行动”的字眼跃然纸上，这是国民经济和社会发展的五年规划中首次提到“城市更新”。

在专家们看来，以人为核心来开展“城市更新”行动，是一个10万亿的“大蓝海”。

当然，“城市更新”上升到“十四五”规划的高度后，参与的玩家也会越来越多，不过一部分房产公司因为主业所限，其本质还是以拿地开发为主，而中国铁建则成立了铁建城发这样的专业城市开发公司，打一开始就是下定了真正去地产化的决心，走携手政府、持续投入、深耕城市开发运营之路。

参与浙江的未来社区，是铁建城发探索城市更新“蓝海”的第一步。在铁建城发的战略目标里，是要把温州项目力争打造成浙江旧城改造的成功范本并向全国进行推广，而丽水项目则将视为城市更新领域的投融资新模式，力争打造成为片区开发的行业范本。

一、中国铁建约280亿投资浙江两大未来社区

拿下两大未来社区，对中国铁建来说并不容易，绝不是仅有雄厚资金实力就能拿下的。

作为浙江举全省之力打造的未来工程，未来社区“九大场景”更多还停留在顶层设计与前期探索上，当前还缺少成功和完善的样本。

为了能脱颖而出，各地政府拿出来试点的地块综合条件优，对可携手的企业伙伴自然也是千挑万选的。

中国铁建能一举得两，是其多年展现出来的综合实力挣来的。

来看铁建城发摘得的两大胜利果实的具体情况：

▼温州鹿城集新社区

项目概况

◆传承温州精神的特殊地块

集新社区位于温州城西，其所在的黄龙商贸城地块，对于勇闯天下的温州人是有特殊意义的。

作为曾经的浙南闽北规模最大的商品交易市场，黄龙商贸城承载了一代温州人“敢闯”的时光印记，也孕育出了敢为天下先的“温商精神”。为了传承这一精神，中国铁建特意在原址建了黄龙商贸城纪念馆，与当地人民实现情感共振。

这个纪念馆和未来体验中心日前正式开放，开放当天，就迎来了超3500位客户。

中国铁建未来视界黄龙商贸城纪念馆实景图1

中国铁建未来视界黄龙商贸城纪念馆实景图2

◆倾全城之力打造的未来范本

按照规划，集新社区建成后，预计将直接回迁安置约5700人，引进各类人才约1965人，规划居住人口达2万人。

这样的体量，不说在温州是个“巨无霸”，放在整个浙江也是排得上位的。

温州政府更是倾斜了相当多的优质资源，为将温州集新未来社区打造未来范本而赋能，无论是教育、交通配套、行政服务等，都是尽可能优中选优。

以大家最关心的教育资源为例，此前据媒体报道，政府已经率先为鹿城集新未来社区配套规划了温州市优质公办中小学，分别是温州市实验小学集新校区（30班，规划中）与温州市实验中学集新校区（42班，规划中）。按最高规格，一次性配齐400米标准跑道、2000人以上规模体育馆，科创中心、音乐厅、健康服务中心等。（注：学校等教育资源配套情况及施教范围（学校名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学时间、招生条件、收费标准及招生区域等），以政府主管部门批准文件及政府公示通知为准，可能因政府相关规划、规定等原因发生变化，请详询政府教育主管部门。）

同时，根据政府公布的集新社区的规划，未来该板块还有望升级为鹿城区行政副中心，部分行政和社会管理部门，如工商局、民政局，可能搬到项目旁来办公，甚至可能建成鹿城区的“市民中心”。

集新社区示意图

▼丽水莲都灯塔社区

项目概况

（数据来源招标文件，指标以最终批复方案为准）

◆区位优、配套足

位于丽水中心城区主城区，距离丽水市政府约1公里。

项目南侧即为丽水市繁华的中山街商圈；周边配套丰富，紧邻三甲医院；交通便利，距离高铁站约5公里，距离机场约12公里（预计2022年通航）。

未来社区项目以老旧小区改造为主，区位都不错，但是能真正紧靠市中心的项目，并不多。可以说，铁建城发拿下的项目是未来社区试点项目中距离市政府最近的之一，是三四线城市中区位最优的之一。

丽水灯塔社区区位图（非严格地图，仅供参考）

◆体量大、回报佳

丽水灯塔社区，实施单元总用地面积约36.2公顷。总投资超百亿，在常规房地产项目中是少见的，即使是未来社区试点项目中，也属上游。

在当前土地市场热度下，普通住宅项目竞争十分激烈，特别优质区位项目，房企不乏加预期拿地，未来收益并不可控。

而铁建城发中标的丽水灯塔社区，其开发周期长，需要有强运营能力和社会责任感的企业持续深耕。

对中国铁建来说，从这个项目中获取的收益，绝不只是稳定的经济收益，更多的是，在城市更新“大蓝海”开启时，铁建城发力争成为标杆领航者的定位，这是一种行业地位，它所带来的无形品牌价值是不可限量的。

丽水灯塔未来社区示意图

二、为什么是未来社区？——投资高地的“绩优股”

选择在浙江未来社区接连落子，中国铁建的战略方向非常清晰：紧跟政府的战略方向，抓住投资高地的“绩优股”。

未来社区是浙江的省级战略，是继特色小镇之后，浙江十三五期间最具比较优势，最能带动全局的重大创新举措之一，体现了几大特点：

1、起点高

2018年10月，浙江省发改委在《推进未来社区建设的思考和建议》专报里提出，将未来社区打造为推动浙江高质量发展创造高品质生活的新金字招牌，当即得到省长批示：“先启动试点，大胆探索”。

在2019年的浙江两会上，启动实施未来社区标志性项目提上政府的“议事”日程；随后，浙江省政府领导在公开场合频频提到未来社区的开发和建设计划。

2、推进快

浙江未来社区的推进速度可谓非常快，从2018年10月提出设想，到现在，2年时间已在全省遍地开花。

目前，浙江两批未来社区试点项目已有60个。首批试点的24个项目中，已有22个启动建设，其中16个全面开工。

3、规模大

按照规划，到2021年底，浙江要培育建设100个左右省级未来社区试点，并在2022年开始，在全省全面复制推广，夯实未来城市发展基础，有力支撑大湾区大花园大通道大都市区建设，形成浙江高质量发展高品质生活的新“金名片”。

虽然目前还只有浙江在进行未来社区的试点，但待这一模式成熟，将具备极强的可复制性，有机会快速推向全国。

因此，中国铁建先知先觉，成为最早一批进入“未来社区”领域的央企之一。浙江两批60个未来社区试点项目，铁建城发已完成所有项目的初步研判和实地考察。并与首批24个项目中的6个签约了意向协议，是签约最多的建筑类央企。

未来社区的巨大潜力，已获得业界的广泛认同。未来社区相关地块出让，总能引起一番龙争虎斗。9月30日，在铁建城发拿下丽水灯塔社区（中标日为9月30日，中标公告公示5个工作日至10月15日结果公布）的同时，同样在丽水的另一未来社区项目缙云名山未来社区商住地挂牌出让，竞拍从17点一直持续到21点06分，整整鏖战4个小时拍了226轮后才决出归属楼面价创下缙云县涉宅地新高，即使放眼整个丽水，地价也能排第三位。

三、点评：中国铁建转型的天时地利与人和

从铁建城发公司成立开始，中国铁建全新转型之路就已经开启。好地研究院认为，可从天时地利人和三方面来剖析中国铁建走出的这一步：

天时：

当下的土拍市场，可以用一句话来形容：一面是海水，一面是火焰。

一方面，核心城市的优质地块越来越难拿，竞争极其激烈，市场就如烈火烹油，一旦降温，高价争抢到的地块极可能成为烫手山芋。

对一部分房企而言，市场仿佛进入了进退维谷的阶段。压低利润，提高周转速度，看上去是一条路，但转圜的空间却极其有限。

但倘若换个角度换个思路，或许就能比别人多抢占一步先机。对中国铁建来说，从纯粹的拿地开发的“红海”模式，转向参与城市更新的“蓝海”领域，就不失为一条光明大道。

另一方面，房企融资的“三条红线”新规就像达摩克里斯之剑一般悬在大家头顶，宏观调控的大棒随时可能打下来。

此时，相比部分杠杆率打得很高的房企，中国铁建这样的央企平时的步伐迈得更稳健，在融资和负债上更谨慎，也能更从容转身。

地利：

从“城市开发”这一公司命名不难看出，铁建城发这家全新公司的使命，是未来社区、产城融合、片区综合开发等城市更新类业务的开发、建设和运营，将助力中国铁建实现新的业务增长级。

作为总部在北京的央企，中国铁建却将担任新征程重任的铁建城发公司总部设立在了浙江，其城市开发业务拓展蓝图将从长三角起步的意图非常明显。

放眼全国，长三角是潜力最大的区域之一：未来社区是浙江举全省之力在全力推进的大事，长三角一体化也已经上升成国家级战略。可以预期的是，未来还会有更多的利好政策来推动整个区域的快速发展。

可以说，长三角是中国铁建开启转型之路最好最合适的试验田。从长三角出发，铁建城发展开面向全国布局的战略规划，除了长三角，环渤海京津冀、珠三角也已纳入重点区域。

人和：

与其他全国性房企相比，中国铁建的优势是在华东早有布局，熟悉上海、浙江等市场和政策，从投融资、开发到运营，都有完整专业的团队，也为其向城市开发业务平稳过渡打好了基础。

事实上，铁建城发公司的团队，精兵强将正是延续了原华东精英团队的优势。比如新公司的董事长赵晋华和总经理马建军，其同时担任的职务分别为中国铁建总经济师兼华东区域总部党委书记、总经理，和中国铁建地产集团副总经理兼华东公司党委书记、执行董事，对长三角情况的熟悉，自不在话下。

除此之外，中国铁建在行业全产业链的集成优势，为铁建城发提供了强资源整合的坚实后盾。比如，温州集新社区项目申报方案编制阶段，中国铁建便协同整合体系内十余家下属子公司骨干参与项目工作中；丽水灯塔社区项目，正是铁建城发作为联合体牵头人获取的，其联合伙伴包括中国铁建旗下中铁十一局集团有限公司、中铁建投资基金管理有限公司，相比其他单一房产开发的竞争者，这样的联合体实力一定更为雄厚。

铁建城发深耕“城市更新”的理念，也得到了越来越多战略合作伙伴的认同。近期铁建城发已与产业新城头部企业华夏幸福、政策性银行国开行浙江分行等签署战略协议，未来将持续推进对外合作，稳步固建企业内外部战略资源集聚力，为城市可持续开发营运提供一站式、定制化完整解决方案。

四、结语：

未来社区项目，是中国铁建参与城市开发转型之路的坚实一步。

在中国铁建内部，铁建城发是中国铁建投身城市更新“蓝海”领域的开拓者和引领者，这是中国铁建“改变业务结构单一的局面，围绕政府、城市和人的需求找到业务突破口”目标的具体体现，也是其谋划经营发展新蓝图的转型方向。

相比传统地产开发，这一次，中国铁建的使命，绝不仅仅是建设一批房子那么简单，项目建成后还需要很强的运营能力，携手政府深耕城市开发运营，持续推动产品及服务迭代升级，陪伴整个项目乃至城市慢慢成长。

就像股市里，每一个阶段，都有快进快出的短线高手胜出，但笑到最后的，却往往是巴菲特这样卓有耐心的价值投资者。