核心提要：

一、宗地条件优秀，但商业部分需沉淀资金高

二、溢价率或将超过19%

好地网12月3日消息（研究员 陈培培）明天（12.4），绍兴市区镜湖新区凤林西路以北1号地块出让。本宗地总建筑面积26.8万方，起价20.64亿元，起始楼面价7696元/㎡，上限楼面价10380.5元/㎡，达到上限后竞拍人才房。

地块指标

地块航拍图（来源：好地大数据）

宗地南侧1.2km的龙湖地块在7月2日以楼面价7443.23元/㎡，溢价率12%成交。本宗地条件相似，明日会有怎么样的表现，本网分析如下——

一、宗地优质，但商业部分需沉淀资金高

宗地位于镜湖文创休闲区东部，紧邻镜湖核心区，与绍兴市政府相距2.6km；2号线越西路站地铁站上盖；自带8万方商业，且与龙湖天街相距仅1.2km，商业配套设施丰富；南面蛟闸江，地块内部也有水系，环境条件优越。

宗地构成为17万㎡可售住宅、8.08万方商业、1.44万方保障房（养老院）与0.3万方社区服务中心。

所有商业建筑为整体产权，自不动产首次登记之日起10年内不得销售。以商业商务用地起始价33000万元，建安成本以5000元/㎡算，地下空间建设成本估算3000万，商业部分需沉淀资金在8.79亿元，需沉淀资金高。

各业态指标

镜湖新区凤林西路以北1号地块建设用地线图

二、溢价率或将超过19%

根据规划条件要求，本宗地可售住宅面积17万㎡，需要配建的养老院和社区服务中心总建面17400㎡。居住用地起始价为173400万元（除商业起始地价3.3亿元），以配建部分0地价算，实际楼面价是10712元/㎡。

本宗地限高在40-80米，容积率2.4-2.66，适合打造高层产品：

参考周边高层的售价情况：

位于宗地东侧1.1km的宝能藏珑，高层精装备案均价27041元/㎡；

位于宗地东南侧1.13km的宝能官渡凤林，高层精装成交均价26180元/㎡；

位于宗地南侧0.8KM的保亿湖风雅园，高层精装备案24206元/㎡。

本宗地条件优于保亿湖风雅园，可参考宝能藏珑和宝能官渡凤林。预计宗地高层精装均价在27000元/㎡左右。

周边在售参考楼盘位置图（来源：好地大数据）

若以实际楼面价是10712元/㎡计算，高层建安成本按4500元/㎡，装修成本按1500元/㎡，车位按25万/个计算，项目利润11.2亿，能覆盖商业的沉淀资金，并盈余利润2.5亿左右。

若住宅利润为8.7亿元覆盖商业沉淀成本，则住宅实际楼面价在12500元/㎡，地价总额为24.55亿元（加商业起始价3.3亿元），整体溢价率约18.9%。

好地研究院认为，本宗地是今年市区出让最后一宗涉宅地，而往期市场热度高，加预期拿地；另酒店、商业10年后可售，期间有运营收入；竞拍本宗地对于众多有能力运营或合作开发商业土地饥渴状态中房企不失为好机会，预计本宗地溢价率超19%，热度不减。