核心提要：

一、项目处钱江世纪城核心位置，主体已完工

二、九年地价上涨2倍，周边售价27900元/㎡

三、项目机会与风险

好地网10月27日消息（研究员 徐路加）杭州钱江世纪城核心地段烂尾多年的万禹大厦，今天通过法拍，终于易主。

在21轮竞价后，华鸿嘉信以7.84亿元竞得。

本次拍卖共吸引了2.3万人围观，有4人报名，起价7亿元，成交价上涨8400万元，溢价率12%。

市场关注点主要有两个：

一是项目位于钱江世纪城核心地段，与保利·澄品项目仅一路之隔，区位优质货值较高；

二是项目“伫立”已久，地块早在2010年已出让，但主体结构完成后停工达6年，还存在合同纠纷。

好地研究院从区位、周边售价、风险等角度分析，认为该项目虽存在较大利润空间，但最终能否实现，取决于能否解决一些难题。

项目情况及具体分析如下：

一、项目处钱江世纪城核心位置，主体已完工

1、地块情况

万禹大厦位于钱江世纪城民和路与皓月路交叉口，保利·澄品北侧，诺德财富中心南侧，距离奥体中心仅2.6公里。

所处地块为商地，于2010年4月15日成交，竞得者为杭州广建置业有限公司，成交价11885万元，楼面价1590元/㎡，相比周边同期出让的几宗商地，地价基本一致。

地块规划总建筑面积94873㎡，其中25%面积需自持（计23718㎡），可售商业、商务规划面积71154㎡，最小销售单元面积不少于400㎡。

项目位置及2010年周边商地成交情况

2、项目现状

根据阿里拍卖介绍，项目主体结构工程已施工完成，目前处于停工状态。

目前，国有土地使用权、预售的商品房处于查封状态。破产前项目已签订《商品房买卖合同》并办理网签备案手续的房屋共47套，但均未办理《商品房买卖合同》的预告登记手续。该部分房源尚未处理完。

二、九年地价上涨2倍，周边售价27900元/㎡

据好地大数据，万禹大厦西北处500米，去年4月成交过一宗商地，由世纪城城市运营公司竞得，楼面价5073元/㎡。与万禹大厦2010年成交时1590元/㎡的地价相比，九年涨幅220%。

不过两个项目有较大差异性。世纪城城市运营公司地块体量更大，有38万方，是万禹项目的5倍；而本项目要求苛刻，有25%自持。

周边近期成交地块及在售项目情况（来源：好地大数据）

周边在售项目方面，可参考北侧400米的杭州望朝中心，400㎡以上办公用房成交均价在27900元/㎡；西侧1.2公里，国邦·朝龙汇办公均价在27000元/㎡左右。

若以望朝中心项目售价计算，本项目可售部分面积7.1万方，可售货值达到近20亿元。

三、项目机会与风险

万禹项目成交价7.84亿元，主体结构基本完成，后续还需投入的建造成本相对较少。若简单按20亿可售货值+2.37万方自持物业测算，似乎有极高的利润空间。

竞得者华鸿嘉信，将总部从温州搬到杭州，2万多方的自持部分，或可作为企业办公自用，也可实现价值最大化。

但好地研究院认为，项目为破产清算后的拍卖，其中风险不小，实际建设、运营过程中仍有诸多风险：

①诸多因素影响项目售价。三叶草造型，外形为圆弧边为主，套内利用率不高；土地出让已10年，剩余年限仅30年；据现场测量，层高只有3.4米，不利于高端办公（对标项目杭州望朝中心层高4米）。

②实际投入成本较高。项目停工已6年，主体结构部分或需拆改，后期仍需投入成本；另外，相较2010年成交地价1.2亿元，目前项目拍卖价格达到7.84亿元，需代缴税费预计达到1.5亿元以上。

③实际回款周期长。项目虽已有主体结构，但由于地使用权、预售的商品房处于查封状态，实际可进场开工、开售回款时间均难以估计，或远超预期。

④其他不确定因素。除了公开的47套预售房源问题，或还有其他风险，如“以租代售”的形式已将自持部分出租、法院二次查封等其他问题。