10.27好地研究院:华鸿嘉信7.84亿拍得钱江世纪城核心区多年烂尾楼,收益风险几何?

核心提要:

一、项目处钱江世纪城核心位置,主体已完工

二、九年地价上涨2倍,周边售价27900元/㎡

三、项目机会与风险

好地网10月27日消息(研究员 徐路加)杭州钱江世纪城核心地段烂尾多年的万禹大厦,今天通过法拍,终于易主。

在21轮竞价后,华鸿嘉信以7.84亿元竞得。

本次拍卖共吸引了2.3万人围观,有4人报名,起价7亿元,成交价上涨8400万元,溢价率12%。

市场关注点主要有两个:

一是项目位于钱江世纪城核心地段,与保利·澄品项目仅一路之隔,区位优质货值较高;

二是项目“伫立”已久,地块早在2010年已出让,但主体结构完成后停工达6年,还存在合同纠纷。

好地研究院从区位、周边售价、风险等角度分析,认为该项目虽存在较大利润空间,但最终能否实现,取决于能否解决一些难题。

项目情况及具体分析如下:

一、项目处钱江世纪城核心位置,主体已完工

1、地块情况

万禹大厦位于钱江世纪城民和路与皓月路交叉口,保利·澄品北侧,诺德财富中心南侧,距离奥体中心仅2.6公里。

所处地块为商地,于2010年4月15日成交,竞得者为杭州广建置业有限公司,成交价11885万元,楼面价1590元/㎡,相比周边同期出让的几宗商地,地价基本一致。

地块规划总建筑面积94873㎡,其中25%面积需自持(计23718㎡)可售商业、商务规划面积71154㎡,最小销售单元面积不少于400㎡。

项目位置及2010年周边商地成交情况

2、项目现状

根据阿里拍卖介绍,项目主体结构工程已施工完成,目前处于停工状态

目前,国有土地使用权、预售的商品房处于查封状态。破产前项目已签订《商品房买卖合同》并办理网签备案手续的房屋共47套,但均未办理《商品房买卖合同》的预告登记手续。该部分房源尚未处理完。

二、九年地价上涨2倍,周边售价27900元/㎡

据好地大数据,万禹大厦西北处500米,去年4月成交过一宗商地,由世纪城城市运营公司竞得,楼面价5073元/㎡。与万禹大厦2010年成交时1590元/㎡的地价相比,九年涨幅220%。

不过两个项目有较大差异性。世纪城城市运营公司地块体量更大,有38万方,是万禹项目的5倍;而本项目要求苛刻,有25%自持。

周边近期成交地块及在售项目情况(来源:好地大数据)

周边在售项目方面,可参考北侧400米的杭州望朝中心,400㎡以上办公用房成交均价在27900元/㎡;西侧1.2公里,国邦·朝龙汇办公均价在27000元/㎡左右。

若以望朝中心项目售价计算,本项目可售部分面积7.1万方,可售货值达到近20亿元

三、项目机会与风险

万禹项目成交价7.84亿元,主体结构基本完成,后续还需投入的建造成本相对较少。若简单按20亿可售货值+2.37万方自持物业测算,似乎有极高的利润空间。

竞得者华鸿嘉信,将总部从温州搬到杭州,2万多方的自持部分,或可作为企业办公自用,也可实现价值最大化。

但好地研究院认为,项目为破产清算后的拍卖,其中风险不小,实际建设、运营过程中仍有诸多风险:

①诸多因素影响项目售价。三叶草造型,外形为圆弧边为主,套内利用率不高;土地出让已10年,剩余年限仅30年;据现场测量,层高只有3.4米,不利于高端办公(对标项目杭州望朝中心层高4米)。

②实际投入成本较高。项目停工已6年,主体结构部分或需拆改,后期仍需投入成本;另外,相较2010年成交地价1.2亿元,目前项目拍卖价格达到7.84亿元,需代缴税费预计达到1.5亿元以上。

③实际回款周期长。项目虽已有主体结构,但由于地使用权、预售的商品房处于查封状态,实际可进场开工、开售回款时间均难以估计,或远超预期。

④其他不确定因素。除了公开的47套预售房源问题,或还有其他风险,如“以租代售”的形式已将自持部分出租、法院二次查封等其他问题。


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