好地网10月19日消息（研究员 孙航海）明天，宁波北仑核心板块将出让1宗宅地，总建筑面积5.68万方，总起价3.5亿元。

地块商业占比较大（约50%），其中需要无偿配建1.2万方菜市场，预期低溢价率成交。

地块指标

地块区位图（来源：好地大数据）

地块核心指标：地块容积率2.3，计容建筑面积56803.1㎡。其中住宅建筑面积不大于28500㎡，建筑限高24-46--56米，层数不大于18；需配建建筑面积不小于12000㎡菜场以及集中配建100个社会停车位，建成后无偿移交。此块，1#地块为交通服务场站用地，配建公交管理用房。

地块起价35056.91万元，起始楼面价6172元/㎡（住宅楼面地价10436.4元/㎡，商业楼面价1676.6元/㎡），上限楼面价10467元/㎡。商品住宅毛坯最高销售均价22500元/㎡，车位限价20万元/个。

地块航拍图（来源：好地大数据）

一、住宅限价低于周边，有一定市场机会

地块位于北仑核心板块，距离北仑区政府约2.3公里。周边配套有快乐购购物中心、金汇百货，北仑区新碶东城小学、北仑区松花江中学，北仑区中医院等。

地块周边，最近一次出让地块是在今年6月30日，禹洲以总价100342万元竞得北仑新碶ZB02-02-10j地块，楼面价13770元/㎡，溢价率25.18%。

地块可售住宅面积69370㎡，实际地价为14667元/㎡，若极限强排全小高层，按小高层上限毛坯房价24000元/㎡计算，预期销售利润率为8.67%。

地块西侧1.9公里处，北仑新凯旋项目于去年5月首开，高层毛坯均价25000元/㎡，小高层毛坯均价26900元/㎡；东侧1.7公里，中骏合景府项目于去年6月首开，高层毛坯均价26000元/㎡。

虽然即将出让的地块位于距离板块核心区较远，但新房限价（2.25万元/㎡，毛坯）低于周边项目在售均价，有一定市场机会。

另外，周边的富邦世纪广场，最近商业成交均价约2.6万元/㎡。本地块区位虽然不如富邦世纪，但有配套菜市场吸引人流，未来售价可与住宅限价持平。

地块周边地价房价情况（来源：好地大数据）

二、预测溢价率不超过25%

地块分为两部分，包括起价为10436.4元/㎡的住宅部分和1676.6元/㎡的商业部分。我们把两个部分分开计算：

一、住宅部分：

地块住宅部分起始楼面价为10436.4元/㎡，若按照按新房上限价格22500元/㎡（毛坯，车位20万元/个）销售，成本为18024元/㎡，预期销售利润率19.9%。

若按照禹洲地块预期销售利润率（8.67%）倒推，则住宅部分地价为13501元/㎡，对应住宅部分总价38477.85万元。此时住宅部分有5575.5万元的净利润。

二、商业部分：

若商业地价保持1676.6元/㎡不变，加上预期利润率8.67%时住宅部分总地价，此时总价为43791.02万元，此时溢价率为24.9%。

但商业部分总建筑面积约2.8万方，其中包含无偿移交的菜市场（12000㎡），配套建设的室内体育场馆（250㎡）和污水提升泵站附属用房（330㎡）等相关配套设施，剩余可售商业建筑面积仅1.57万方。

配建建安成本按5000元/㎡，则可售商业实际地价达到7380元/㎡，未来售价预计为需要在1.5万以上才能保本。

参考板块内富邦世纪商业广场，商业价格售价为2.6万元/㎡。不过，本地块区位首先不如富邦世纪商业广场，且部分商业需要做两层以上，预计整体均价不会超过2万/㎡。商业部分利润不高。

综合以上分析，最终溢价率预计在24.9%左右。最终能达到多少，要看开发商对于商业部分的预期。