核心提要：

一、利润如何？

二、荣安为何继续加码？

好地网9月15日消息（研究员 陈培培）今天，镜湖新区大越路东侧3号地块成功出让，经过51轮竞价，荣安以楼面价13876元/㎡、溢价20.06%取得，继续加码镜湖科技城站前活力区。

此次拿地后，两宗地地上总建面达21.51万㎡，成为规模大盘。

宗地相比8月21日大越路东侧5号地块（楼面价13228元/㎡）上涨4.9%，宗地价值更高，因此上涨幅度合理。

本宗地块一共6家单位竞价，其中大家、元垄、碧桂园、荣安这四家都竞拍过南侧大越路东侧5号地块，新加入竞拍的是新城、万科。最后与荣安争抢是元垄。

地块成交情况表

荣安镜湖科技城两宗地块位置（来源：好地数据库）

如何评价荣安连拿镜湖科技城站前活力区两宗地块这一情况？好地研究院进行分析——

一、利润如何？

宗地成交楼面价13876元/㎡，相较南侧大越路东侧5号地块高了650元/㎡。但宗地在总建面、中央水景、产品（小高层）三方面有优势，因此未来在售价上可以有一定的提升，楼面价上涨合理。

南侧大越路东侧5号地块预估高层精装22500元/㎡销售，宗地若以高层精装23500元/㎡销售、小高层精装24500元/㎡销售，地块高层与小高层的面积比为56：44，则整盘实现约24000元/㎡左右；

若建安成本4500元/㎡，装修成本1500元/㎡，车位售价20万/个计算，预计利润率为7%。此利润率可弥补此前大越路东侧5号地块的低利润（3%）。

若宗地在建安、精装、营销规模效应上再降低成本，利润会更高。

地块航拍图（来源：好地大数据）

二、荣安为何继续加码？

荣安为何继续加码？好地研究院认为有以下原因：

1、冲击全国房企销售排行榜。

荣安今年加大投资规模，已经拿地21宗，合计建筑面积221.9万㎡，成交294亿元，位列全省第三，仅在滨江和绿城之后。

在地与房价双限政策下的杭州和大本营宁波，采取低利润快周转策略，提高市场占有率；在嘉兴、绍兴加预期拿地，提高获得土地的能力。

目的在于扩大公司销售规模，冲击销售排行榜。

2、在绍兴扩大市场份额

杭州湾区域，除了杭州、宁波，绍兴市区是重要一市场；19年住宅销售额接近900亿元，今年预计跨越千亿，自然被众多房企看重。

荣安想在销售规模上有所突破（宁波份额已扩大，杭州难度大），绍兴成为重要一极。

荣安于2019年11月首入绍兴，今年连拿镜湖科技城新区两宗地，在时间上也能接档在售的荣安御宾府，保持热度并且扩大市场，其未来还会继续拿地。

3、看重区域发展潜力

镜湖科技城站前活力区，柯桥和越城两区融合区域，依托高铁打造产城融合区，处于发展初期。

如今板块价值不断释放，高铁北站扩容升级今年年底完成，站前TOD项目已提上日程，未来打造商务、会展、五星酒店、商业、居住综合体，让板块配套上更高台阶，因此板块具体一定潜力。

4、形成大盘效应，降低成本

两宗地块将打造21.51万㎡带有中央水景公园的区域品质楼盘，形成规模效应。一方面可提升南侧地的售价，另一方面减少营销费用和拉长销售周期让预期价格更容易实现，几方面合力提升利润。

附件：

1、本宗地产品说明

本宗地按地块中央水系分为3-1和3-2两个子地块，总建面14.45万方，按照限高，3-1地块27-54米限高可打造小高层、3-2地块打造高层，连带南侧同为荣安的镜湖新区大越路东侧5号地块，形成大型区域品质楼盘。

各业态指标

2、销售价格

荣安大越路东侧5号地块预测实现高层精装价格为22500元/㎡左右；

而宗地价值高于荣安地块，因此高层精装价格预计实现23500元/㎡（采用更高精装标准，高层南向中央水系景观）；

另区域一般小高层价格比高层高1000元/㎡，则小高层精装价格实现24500元/㎡左右。

地块高层与小高层的面积比为56：44，则整盘实现约24000元/㎡左右。

3、保本房价

项目成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本+建安成本+税费（土增税2.0%，增值税4%，所得税为利润的25%）+营销及管理费（2.0%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）-车位利润；

高层建安成本按4500元/方，装修成本按1500元/方，车位20万元/个计算。