好地网8月21日消息（研究员 楼陈名）今天，宁波出让2宗优质宅地，均被本土房企竞得。

其中东部新城地块是宁波首宗新房限价破4万地块（毛坯限价41000元/㎡），竞争白热化，经过195轮竞价后，最终由擅长做高端项目的雅戈尔和江山万里联手，以总价42亿元竞得，楼面价32516元/㎡，溢价率25.06%，竞配人才房1300㎡，再次刷新宁波最高地价。

北仑滨江新城地块，由荣安以总价3.07亿元拿下，楼面价11609元/㎡，溢价率23.5%。

对比昨日本网前瞻预测【点此回顾前瞻】，东部新城地块溢价率25.06%，略高于本网前瞻预测24%左右。北仑滨江新城地块溢价率23.5%，低于本网前瞻预测。

其中，荣安以楼面价11609元/㎡竞得北仑地块，较本网前瞻预测楼面价低近1000元/㎡，预期销售利润率达11.1%，主要原因可能一是房企拿地趋谨慎，此前奥园地块竞价335轮，今日仅竞价98轮；二是滨江新城板块目前对房企号召力还不够强。

另外，今天荣安同时在绍兴出手，拿下镜湖新区大越路东侧5号地块，楼面价13228元/㎡，溢价28.3%，好地研究院预测利润率为3%。

地块成交情况 

块位置分布（来源：好地大数据）

回顾今天的土拍市场，有以下看点：

一、本土房企拿地比重持续攀升

今天出让的2宗纯宅地，均由本土房企竞得。

本土房企在宁波市区“限房价竞地价”政策推出后拿地比例持续上升，这个趋势非常明显。

截止今日，宁波本土房企拿地金额达237.7亿元，超去年全年拿地金额，占比从去年的17.39%上升至29.89%。其中荣安以拿地金额128亿元居首位，占比达到了16%。

这样的趋势同样出现在杭州，今年上半年，杭州本土房企拿地金额占比达到53.1%，比例过半，较去年同期也上升了20个百分点。

二、雅戈尔&江山万里强势拿地王，或另有玄机

作为东部新城的核心地块，今天土拍争夺的激烈程度也在意料之中。好地研究院认为，雅戈尔&江山万里的强强联手，有以下三点考虑：

1、板块价值+产品定位，雅戈尔&江山万里将打造新高端产品

东部新城是宁波东部新城市核心，区域认可度高，随着市政、商业、教育等优质配套的不断完善，板块价值进入爆发期，已成为宁波的价格标杆，周边高端产品较多，如绿城凤起潮鸣（46000元/㎡），保利湖光印（40200元/㎡）等项目。

板块内有宁波图书馆、东部银泰城、九年一贯制学校等优质配套，并且同期建设小区多，等项目交付时区域居住氛围形成，让房企对后市信心更足。

今日竞得者雅戈尔和江山万里均有打造高端产品经验。雅戈尔此前在东部新城有雅明花苑一期二期项目（39000元/㎡），江山万里则在鄞州区首南板块有一系列高端产品，目前核心区在售的江万府项目，均价48000元/㎡。

本地块作为宁波首宗上限毛坯房价突破4万元/㎡的地块，势必将打造成为宁波核心区的又一高端标杆产品。

2、账面利润亏损？或另有出路

对本地块预期利润做个简单测算：

若将商业部分和竞配人才房部分按零地价计算，可售住宅实际地价达到33367元/㎡，高于今年6月明楼地块项目的32520元/㎡，刷新宁波最高地价。

若按宁波装修新政最高全装价格2000元/㎡，上限全装房价43000元/㎡，计算车位利润后，项目预期销售利润略亏损。那么为何江山万里&雅戈尔还要强势拿下本地块？

答案或许在宁波出台的装修新政上。根据新政规定，房企在完成基本的全装后，可向客户提供装修升级方案并另外签订合同。

而本地块定位的高端豪宅产品，对应客户绝对不会满足于简单的全装交付。房企若能提供满意的装修升级方案，其中仍将有一定利润空间。

来源：东部新城以东片区规划

3、两家房企在市区的库存均见底，急需补仓

据好地研究院统计，江山万里目前在宁波市区仅2个在售项目（东部江山万里、江元府）和2个待售项目（长丰地块、横溪地块），可售存量约10.8万方，算上今日地块的可售住宅面积约6.3万方（按股权分配），江山万里在宁波市区总住宅可售面积为17.1万方。

雅戈尔目前在宁波市区仅1个在售项目（江汇城）和1个待售项目（长丰地块），可售存量约16.8万方，算上今日地块的可售住宅面积约6.3万方（按股权分配），雅戈尔在宁波市区总住宅可售面积为23.6万方。

而去年，江山万里在宁波市区的销售面积为12.7万方，雅戈尔为34.7万方，若不积极拿地补仓，可供销售面积支撑不到一年,所以今日急需拿地补仓。

三、荣安深耕大本营，实现市区广泛布局

今日，荣安竞得北仑滨江新城地块后，以总投资金额128亿元成为宁波市区拿地金额榜首位，继续巩固其在宁波市区的市场份额，同时，实现其在宁波市区的全面布局。

本地块实际地价11609元/㎡，按上限毛坯均价19400元/㎡销售，项目预期销售利润率为11.1%，利润空间仍较大。

今年以来，荣安已先后在宁波市区拿下9宗地块，其中4宗限价地块，总建筑面积达105.5万方，总金额达到128亿元。

从近两年荣安在宁波市区的布局情况看，荣安正以鄞州区为中心，向奉化、江北、北仑等区域开拓市场。

去年荣安在鄞州区拿地占比高达88%，除北仑有1宗地块外，其余均在鄞州区内，实现在鄞州区的战略布局。

而在占领鄞州区一定市场后，今年以来，荣安又重点开拓奉化和江北市场，连续拿下了5宗奉化城北热门地块，以及江北姚江新城地块。

今日再次拿下北仑滨江新城地块，实现了深耕北仑区的目的。至此，除镇海区外，荣安在宁波市六区已实现5区布局，其中今年已在4区拿地。

近三年荣安在宁波市区拿地分布情况

荣安今年在宁波市区拿地分布图（来源：好地大数据）