文/好地研究院首席研究员 陈培培

好地网8月21日消息 今天，绍兴镜湖新区大越路东侧5号地块成功出让，经过85轮竞价，由荣安以楼面价13228元/㎡、溢价28.3%竞得。

本宗地虽未封顶，但相比5月15日世茂大越路东侧6号地块（楼面价12065元/㎡，无回购条件）上涨9.6%，成为镜湖科技城站前板块最高价的地块，表明目前市场热度依然高。【点此回顾前瞻稿件】

本宗住宅地块一共8家单位竞价，分别为大家、元垄、世茂、美的、碧桂园、三盛、荣安、卓越。据悉，最后与荣安争抢的是三盛。

除了绍兴补仓，今天荣安还成功在自己的大本营宁波竞得北仑滨江新城地块，楼面价11609元/㎡，溢价率23.5%。自此，荣安今年以拿地金额242.2亿元，位居浙江省房企拿地金额榜第三位，仅次于滨江集团和绿城；在宁波的拿地金额128.1亿元，仅次于绿城排第二位。

地块成交情况表

地块航拍图（来源：好地大数据）

如何评价镜湖科技城地块这一成交情况？好地研究院进行分析——

一、利润如何？

宗地若以高精装22500元/㎡销售，建安成本4500元/㎡，装修成本1200元/㎡，车位售价20万/个计算，加上回购房的货值2.05亿，预计可实现利润3%，利润较低。

此处是柯桥与越城两区融合区域，紧邻柯桥CBD，未来依托高铁、地铁发展产城融合区，具有一定发展潜力；目前因柯桥方向物流中心和板块配套不完善影响项目价值，如城市更新持续推进和区域配套完善，未来价格还是有想象空间，逐步与柯桥CBD、镜湖核心区缩小价格差；

但宗地明年上市，且体量小将快速去化，区域发展潜力未必能及时助力，更多寄望于柯桥CBD和镜湖核心区的价格上涨，则区域价格水涨船高，来实现项目更高利润。

另外，控制项目成本，加快开盘资金快速回流也是提高利润方法。

二、荣安为何低利润拿地？

今年荣安以金额242.2亿元获得189.4万㎡可建面积土地储备，位居全省房企拿地榜第三，列于滨江、绿城之后。

2020年浙江省房企拿地金额排名

在大本营宁波今年已拿9宗涉宅地（今日荣安在宁波又成交一宗），总成交价128.1亿元，占其全省52.8%，可建面积105.5万㎡，居宁波房企榜第二，较2019年投入46.7亿元涨幅达到惊人的174.3%；

除了今日绍兴本宗地，荣安在杭州、温州、台州、嘉兴均有收获，投入金额114.1亿元，可建面积为83.8万㎡，相比19年也加大投资金额。

荣安今年频频出手加大投资目的在于扩大企业销售额（19年权益200多亿），向全国房企销售排行榜更高的名次冲击，未来向千亿房企进发。

因此在宁波和杭州两城市地与房价双限政策下，采取低利润快周转策略，滨江、绿城亦采用此策略，提高市场占有率。在嘉兴、绍兴低利润或加预期拿地，提高获得土地的能力。

此次在绍兴拿地是持续补仓行为，以便持续深耕绍兴。荣安于19年11月首入绍兴，体量较小只有4.17万㎡；现荣安御宾府在售，预计今年售罄，此次拿地是接档御宾府；在目前土拍火热行情下，只能低利润拿地。

荣安拿地金额分布

附件：

1、本宗地产品说明

本宗地容积率2.8-3.0，限高54-80米，产品限制为区块内高层刚改房，另需建设1幢26层的回购房，建筑面积11960㎡，回购房回购价15500元/㎡，汽车停车位回购价为15万元/个，装修标准不低于500元/㎡。

各业态指标

2、销售价格

因板块处于开发初期，板块内没有在售楼盘，需要参照柯桥CBD板块和镜湖核心区板块的高层售价情况：

位于宗地西侧3.3km的元垄大都会，现在售产品是21层高层，高层毛坯22500元/㎡；

在今年6月30日由禹州以楼面价20545元/㎡竞得柯桥城区G-08地块，容积率2.07，高低配产品，高层精装均价要26500元/㎡左右，再加上低密，才能有利润。

距宗地6km，位于镜湖核心区的武地融创滨湖湾高层精装均价26200元/㎡；宝能藏珑高层精装均价25600元/㎡。

综上，本宗地高层精装价格预计会在22500元/㎡左右。

周边参考项目产品均价

3、保本房价

项目成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本+建安成本+税费（土增税2.0%，增值税4%，所得税为利润的25%）+营销及管理费（3.0%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）-车位利润；高层建安成本按4500元/方，装修成本按1200元/方，车位20万元/个计算。