文/好地研究院首席研究员 陈培培

好地网8月18日消息 今天，绍兴镜湖核心区凤林西路以南4号成功出让，经过129轮竞价，由万科以封顶楼面价21551元/㎡竞得，成交总价25.1亿，最终溢价34.95%，竞配人才住房460㎡，容积率为1.44，低密产品占比高达39%。

本宗地比6月30日禹洲在柯桥CBD取得地块高了1006元/㎡；若加上人才住房成本实际地价为21578元/㎡，略高于3月27日众安在越城区城区取得的地块（众安地块地下室不计容，成交楼面价21569元/㎡），创地价新高。但本地块无论区位还是自然景观相比众安地块有明显优势，所以今天争夺激烈以封顶价成交也在情理之中。

本宗地一共8家单位竞价，分别为元垄、万科、中海、新希望、华发、绿都、雅居乐、保利。与万科竞争到最后的是元垄。

地块成交情况表

地块位置图（来源：好地大数据）

7月8日，绍兴在地价节节攀升的情况下，祭出了“限地价，竞配人才房”的新政，但本次土拍竞争依然激烈。

如何评价“新政下，本宗地依然高位成交”这一竞价结果呢？好地研究院对此分析如下——

一、缘何竞争激烈？

本宗地竞拍激烈，最终达到上限竞配人才房，好地研究院认为有以下原因：

1、镜湖新区是绍兴城市核心，区域认可度高，已成为绍兴价格标杆；随着龙湖天街进驻、地铁2号线、医院建设，板块价值不断提升，并且同期建设小区多，等项目交付时区域居住氛围形成，这样给予房企更多价格支撑信心。

2、地块低密产品占比高达39%，低密产品区4-2地块岛居地形三面环水，自然景观优势明显，未来产品可塑性强，价格有想象空间。

地块航拍图（来源：好地大数据）

3、本宗地8家参拍，大多房企拿地有紧迫性，造成此次竞争激烈主要原因之一；

雅居乐、绿都、新希望三家首次在绍兴市区公开市场竞拍，当核心城市杭州拿地难时候，绍兴则成为不错的选择，他们此次来绍兴市区，根据前期市场热度，自然有不低授权标准。 

中海、万科、保利虽深耕绍兴，但三家在售项目库存均不多，尤其万科、保利，在如此热的土拍环境下，只能加预期竞争，保持市场份额。

而元垄是绍兴本土龙头企业，之前在柯桥两次争抢分别落败于金昌、禹洲，必然决心大，此次与万科竞拍到最后，以期再次落子镜湖新区，抢占品牌制高点。 

综上，僧多粥少拿地难局面不打破，后期土地市场热度不会降低。

二、万科加预期拿地，实现盈利难度有多大？

本宗地有1.58万㎡计容地下室，测算时不算售价，则实际地上可售住宅为9.98万㎡，算人才房成本，实际地上楼面价25276元/㎡。

如小高层、高层建安成本按4500元/㎡，装修成本按1500元/㎡，联排建安成本按6000元/㎡，车位按25万/个计算，则实现整盘售价34900元/㎡才能保本。

如联排售价按46000元/㎡计，小高层、高层与联排之间比61：39，则小高层、高层综合售价约28000元/㎡才能实现整盘售价34900元/㎡，而周边在售小高层价格为26500元/㎡，万科属于加预期拿地。

加预期之后，如何实现预期，可能需要不同的产品策略，比如：

1、地块4-1强排全部小高层，同时引入高端产品系，采用更高精装标准，以此提高4-1地块售价。

2、地块4-2强排出部分高附加值双拼，提升整个地块价值。若地块4-2联排加双拼的产品配置售价能达到48000元/㎡以上，则可以实现整盘售价34900元/㎡。

若要有更多利润，还须在控制营销成本、提高产品竞争力和客户认可度上着手。

当然核心关键还是需要整个市场行情的配合。

凤林西路以南4号地块建设用地线图

三、万科绍兴库存见底，积极补仓

2019年至今，万科在杭州公开市场出手极少，只拿2宗土地，土地投资金额为60.8亿元，可建面积36.9万㎡，另是与杭州地铁集团合作tod项目（天空之城、彩虹天空之城），尤其今年滨江集团频频出手，已对其市场份额造成压力。

同时绍兴属于杭州公司管辖范围，作为杭州以外另一重要战场，从19年至今只拿1宗地（不含今日），在柯桥板湖板块可建面积5.94万㎡，目前进入尾房阶段；合作项目柯桥公元2020约10万㎡库存。

万科今年以来亦积极在绍兴出手，但因未能达到利润标准而最终没能斩获，此次加预期拿地，一下子斩获40亿左右货值的项目，以便持续深耕绍兴。

2019-20年万科杭州、绍兴两地公开市场拿地明细

附件：

1、本宗地产品说明

本宗地4-1区块是高层/小高层产品，容积率2.0-2.2，限高36-54米。

本宗地4-2区块是联排产品，容积率1.01-1.05，限高12米，因有15800㎡地下空间计容，实际地上容积率仅有0.72-0.76。

各业态指标

2、周边项目销售价格

位于宗地北侧的保亿湖风雅苑今年6月底首开，该项目2.0的容积率，产品是8幢25-26层的高层，目前高层精装24060元/㎡，精装标准3500元/㎡，首开已售罄。

位于宗地东方向1.5公里的宝能官渡凤林，2019年9月首开，该项目1.4-1.5容积率，产品是32幢小高层、30幢联排，目前小高层精装26500元/㎡（12层），联排42262元/㎡，去化速度快。

位于宗地东北方向1.8公里的武地融创滨湖湾2020年4月首开，该项目2.1容积率，产品是11层小高层、18层高层，小高层精装28200元/㎡（湖景房），高层26200元/㎡，推出670套，目前签约75%。

周边参考项目产品均价

3、项目成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本+建安成本+税费（土增税2.0%，增值税4%，所得税为利润的25%）+营销及管理费（3.0%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）-车位利润（高层/小高层建安成本按4500元/方，装修成本按1500元/方，联排建安成本按6000元/方，车位25万元/个计算。）