核心提要：

一、荣安以低利润率拿地的三点考虑

二、限价时代，荣安本土优势加持

好地网8月13日消息（研究员 楼陈名）正如本网昨日前瞻预测，今天宁波鄞州区出让的首南地块，因为地块小总价低、区位优势又较为明显，因而竞争激烈，经过130轮竞价后，由本土房企荣安如愿收入囊中，成交总价10.1亿元，楼面价26209元/㎡，溢价率达到28.5%。

本宗地块上限毛坯均价34300元/㎡，按28.5%的溢价率计算，预期利润率刚好处于盈亏平衡线。

这是荣安今年在宁波市区拿下的第8宗地块，至此，荣安的拿地总金额已高达125亿元，稳居宁波市区拿地权益金额榜首位。

地块成交情况 

地块位置分布（来源：好地大数据）

今天的成交结果，好地网认为有两大看点：

一、荣安以低利润率拿地的三点考虑

首先，对本地块进行简单测算：

本地块实际地价26209元/㎡，若住宅按上限毛坯均价34300元/㎡销售，项目预期销售利润处于盈亏平衡线；

若装修价格按2000元/㎡计算，以全装修房价36300元/㎡销售，预期销售利润率为1.76%。

8月5日，荣安以预期销售利润率2.34%竞得姚江新城地块，时隔一周，所拿地块利润率低至1.76%。

当然，作为宁波本土龙头房企，荣安在项目的开发和营销成本较外来房企更有优势，这将使得其最终利润率要大于本网测算的预期结果。

不过，荣安正在不断刷新销售利润率下限，是无可争议的事实。好地研究院分析其或有以下三点考虑：

1、补仓首南板块

去年，荣安以上限地价20750元/㎡竞配4100㎡人才房拿下首南地块，总住宅可售体量约4万㎡，项目于今年4月首开，备案名为柳岸风荷，整盘全装备案价38100元/㎡。

据宁波市房地产交易信息网数据显示，当前项目可售住宅面积仅1.98万㎡，荣安在首南板块内的存量已基本见底，急需补仓。

另外，今日地块与荣安柳岸风荷项目仅隔一条河道，可同期开发，作为柳岸风荷二期项目，既能实现补仓，又能节省一定成本。

2、板块内稀缺地块

今日出让地块本身具有较强的稀缺性，未来板块内仅本地块西侧1宗大体量商住地块待出让，出让面积约18万㎡。

另外，板块内生活配套齐全，有鄞州公园、浙大明州医院、轨道3号线、宝龙广场以及东部商务区等，这些都为地块价值加分。

首南板块用地控规图

3、巩固宁波大本营的战略布局

此前，尽管荣安今年在宁波已经斩获7宗地块，但有5宗在奉化区，另2宗也不在宁波核心区域，本地块相对位置更核心，因而对荣安而言更有战略意义。

荣安今年在宁波市区拿地分布图（来源：好地大数据）

二、限价时代，荣安本土优势加持

统计近三年宁波拿地权益榜，前两年的拿地冠军分别是万科和绿城，而今年，荣安已经把两大巨头甩在了身后。

市场格局变化的背后，可能得归因于宁波去年年底实施的限房价政策，开发商都更倾向于走高周转、低利润的模式，其中成本比拼成为至关重要的环节。

作为扎根宁波多年的本土房企，荣安在当地的熟悉程度远超外地开发商，与各方的沟通和摩擦成本也大大减少，同时在本地的知名度也将大幅降低其营销成本，这些都是其问鼎拿地榜冠军的优势。

从近两年荣安在宁波市区的布局情况看，荣安正以鄞州区为中心，向奉化江北等区域开拓市场。

去年荣安在鄞州区拿地占比高达88%，除北仑有1宗地块外，其余均在鄞州区内，实现在鄞州区的战略布局。

而在占领鄞州区一定市场后，今年上半年，荣安又重点开拓奉化和江北市场，连续拿下了5宗奉化城北热门地块，以及江北姚江新城地块。

荣安在宁波市区历年拿地金额占比变化图