看点一：招商首入谢岗镇 保利补仓凤岗镇
看点二：招商地块刷新谢岗镇地价新高 保利地块为凤岗镇第二高
看点三：招商谢岗地块盈利可期 保利凤岗地块有无法盈利的可能
文/好地研究院 黄卓贤
好地网7月28日消息（见习研究员 黄卓贤）今天，东莞出让2宗宅地，分别位于谢岗镇与凤岗镇，总出让面积10.9万方，总建面30.5万方，成交总价364245万元。
1.谢岗镇谢山村2020WR026地块经过47轮竞拍，最终由深圳招商房地产有限公司以167445万元竞得，溢价率39%，成交楼面价7804元/㎡，实际楼面价9510元/㎡；
2.凤岗镇油甘埔村2020WR027地块经过78轮竞拍进入终次报价，最终地块由惠州市和筑投资有限公司（保利）以196800万元+配建17%竞得，成交21681元/㎡，实际楼面价26530元/㎡。
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地块指标信息表
地块位置图（来源：好地大数据）
地块基本信息：
谢岗镇谢山村2020WR026地块
宗地坐落：谢岗镇谢山村
地块编号：2020WR026
宗地面积：76630.44㎡
容积率：≤2.8
建筑面积 ：≤214565.23㎡【须无偿配建宗地计容建筑面积10%的比例（即不少于计容建筑面积21460平方米）作为拆迁安置物业及安居房】
挂牌起始价：120445万元，楼面起价：5613.44元/㎡
成交价：167445万元，成交楼面价：7804元/㎡，实际楼面价：9510元/㎡
溢价率：39%
竞得人：深圳招商房地产有限公司
凤岗镇油甘埔村2020WR027地块
宗地坐落：凤岗镇油甘埔村
地块编号：2020WR027
宗地面积：32418.63㎡
容积率：≤2.8
建筑面积 ：≤90772.16㎡
挂牌起始价：147868万元，楼面起价：15065.33元/㎡
成交价：196800万元，成交楼面价：21681元/㎡，实际楼面价26530元/㎡
竞拍轮数：78轮
配建情况：17%
溢价率33%
竞得人：惠州市和筑投资有限公司（保利）
看点一：招商首入谢岗镇 保利补仓凤岗镇
①自进驻东莞以来，招商已布局虎门、常平、麻涌、横沥、道滘、东城、黄江、塘厦、石碣等镇区，业务涉及城市更新、连片开发、产业园区、TOD综合开发、社区开发等多类项目。据好地大数据监控，此次拿地，是招商今年在东莞拿下的第一宗涉宅地，也是其首入谢岗镇。
招商蛇口东莞公司城市布局图
（来源：招商蛇口东莞公司微信公众号 刊登时间：2020年6月13日）
②今年以来，保利在东莞共竞得三宗涉宅地（含联合拿地），总出让面积25.95万方，总建筑面积121.3万方，成交总价916423万元（联合拿地面积、金额未均分）。
另外，保利曾在凤岗镇开发保利百合花园，目前已售罄。此次拿地，是对凤岗镇的补仓。
保利今年东莞竞得地块分布（来源：好地大数据）
看点二：招商地块刷新谢岗镇地价新高 保利地块为凤岗镇第二高
①此次招商拿地成交楼面价7804元/㎡，实际楼面价达9510元/㎡，创下谢岗镇地价新高。此前，谢岗最高楼面价为2018年创下，中熙以“总价34816万元+自持住宅面积90%至少不低于5年”，拿下与谢岗镇眼口工业区2018WG002地块，成交/实际楼面价约8816元/平，溢价率83%，该地块案名为“中熙玖赋公馆”，目前待售中。
②目前凤岗镇实际楼面价最高地块，为与保利凤岗地块相距2公里的凤岗镇官并头村2017WG001地块，由中海于2017年1月20日以29.22亿＋3645㎡配建拿下，溢价率33%，成交楼面价20000元/㎡，实际楼面价27809元/㎡，项目案名为“中海云麓公馆”（目前在售双拼别墅产品均价45000元/㎡），而保利凤岗地块以1279元/㎡之差排第二。
看点三：招商谢岗地块盈利可期 保利凤岗地块有无法盈利的可能
①综合考虑建安（3500元/㎡）、财务及税费，招商谢岗地块对应保本房价15766元/㎡（毛坯）。
谢岗镇在售新盘共有3个，其中离地块最近的是约3公里处的天麟八号公馆，目前项目在售96-129平3-4房，毛坯均价约15800元/平。如按此均价销售，招商谢岗项目恰好能保本。
需要注意的是，招商谢岗地块距惠莞城际银瓶站、规划中的万达广场约500米，这些配套资源可为项目带来一定的溢价空间，盈利可期。
②综合考虑建安（3500元/㎡）、财务及税费，保利凤岗地块对应保本房价39235 元/㎡（带装修）。
地块周边目前有四季花城、锦龙湾畔、嘉辉豪庭·逸峯、三正瑞安居等在售，其中离地块最近的是嘉辉豪庭·逸峯，于本月加推2号楼，目前在售建面90-108㎡三至四房，带装修均价32000元/㎡。如按此均价销售，保利凤岗地块约需加约22.6%的预期，有无法盈利的可能。