核心提要:
一、住宅以上限均价45500元/㎡销售,有一定挑战
二、预计将低溢价率成交
三、谁将出手?
好地网6月29日消息(研究员 徐路加)明天(6.30),西湖区龙坞单元将出让2宗低密商住地,总建面13.95万,总起价22亿元。
地块指标
地块航拍(来源:好地大数据)
地块核心指标:两宗地块均为1.02容积率,50%的商业要求,建筑高度要求为4层建筑(檐口高度不超过12米),新房限价也均为45500元/㎡(含装修)。
其中,龙坞单元XH1602-R21/B1-07地块、龙坞单元XH1602-R21/B1-09地块(以下简称45号地块)要求配建3000㎡文化活动中心,2741㎡公租房,起始楼面价15701元/㎡;
龙坞单元XH1602-R21/B1-08地块、龙坞单元XH1602-R21/B1-10地块(以下简称46号地块),需配建4232㎡公租房,起始楼面价15812元/㎡。
一、住宅以上限均价45500元/㎡销售,有一定挑战
龙坞单元内,上月已出让有一宗低密宅地(容积率1.2),编号为30号地块,位于本次地块南侧200米,由绿城竞得。
本次两宗地块新房上限精装均价为45500元/㎡,较绿城上次竞得的30号地块限价上涨了8400元/㎡,涨幅达到22.6%。
限价上涨的核心因素或为产品上有一定差异。绿城竞得的地块住宅檐口限高15米,预计以叠墅为主;本次两宗地块檐口限高仅12米,加上限价大幅上涨,可设置为叠墅+排屋。
对比板块内在售项目,区位更好的仁恒祥生·珊瑚世纪雅园和祥生·云境,叠墅精装售价53000元/㎡,且摇号中签率不到25%。本次两宗地块限价较板块内在售项目价格仍存在较大价差。
但短期来看,目前出让地块周边配套相对欠缺,在产品上与绿城30号地块项目或有差异,但限价明显提升下,以上限价格销售还是具有一定挑战的。
周边项目、成交地块(来源:好地大数据)
二、预计将低溢价率成交
两宗地块均有50%建面为沿街商业,这样的商业有较高的价值。商业部分地价可参考地块东北侧400米,去年5月17日绿城竞得商地,地价13646元/㎡。
若住宅部分预期销售利润率取10%:
45号地块名义楼面价为18407元/㎡,溢价率为17.24%;
46号地块名义楼面价为20358元/㎡,溢价率为28.75%。
但本次两宗地块,商业部分占比50%,能否较快速度变现,具有很大挑战。商业建筑需符合龙坞茶镇定位,打造茶文化商业街区,且须为单幢建筑设置(不得与住宅设置在同一幢楼内)。
另外,商业部分还是按普遍的要求,不得设置为类住宅,最小分割面积不小于300平方米且只能单层平面分割。
综合来看,项目虽存在较大利润预期,但商业部分占比大,销售有难度,最终或将低溢价率成交。
三、谁将出手?
最有可能出手的是绿城,周边已有较多项目布局。对于文旅类、低密宅地有较大兴趣的房企,本次地块也是很好的标的。