文/好地评房 陆盈

杭州楼市又将迎来一次万人摇，今天（11月25日）起开始摇号登记。

这个楼盘是由央企华润于2018-12-19拿地，楼面价7241元/平米，该项目总建筑面积49万方，包含住宅22.3万方，商业27.3万方。

华润将以此打造在杭州的第二座万象城。

幸福里区位交通图 | 制图：好地评房 2019.11.25

本月10日，城北万象城幸福里首开套数596套，户型面积段为89-131方，均价26500元/平方米，含装修标准3000元/平方米。截止登记期届满，共有23758户购房预登记家庭，整体中签率2.51%，于开盘当天全部售完。

如今，幸福里蓄势加推396套房源，均价同样为26500元/平米，位于3号、12号和13号楼，虽然推盘房源数量不如首期开盘量大，但是不出意外，摇号热度将不减，预测登记人数也将破万。

“好地评房”分析，摇号热度不减的主要原因有：

①楼盘位于杭州绕城以内，虽然为余杭区，但是与主城区区位和交通均非常便捷，处于地铁4号线和10号线的交叉口；

②万象城商业品牌加持，具有较强的配套优势；

③更为重要的是项目的价格优势，开盘均价26500元/平米，存在较大的摇号红利。

幸福里开盘房源鸟瞰图 | 制图：好地评房 2019.11.25

那么，从价格来看，幸福里的摇号幸福指数到底有多少呢？

“好地评房”进行了分析——

1.比较：与周边二手房相比，价差5000元/平米

勾庄是较为成熟的居住板块，因为与杭州拱墅区毗邻，是杭州主城区与余杭同城发展受益的区域。早在2012年7月，万科以4429元/平米的地价进驻开发万科北宸之光（与幸福里距离约1.3公里），被视为抢占杭州潜力新区的典型之作。

随后，德信、金地、滨江等房企纷纷进驻，形成了勾庄居住区。

据链家地产数据，与项目在1.2公里内的二手房楼盘中，万科杭宸近三个月二手房成交均价约为31500，滨江万家名城约为34500，海德公园暂无成交（挂牌价在3万多）。

与幸福里距离最近，可比性最强的是杭宸。若以31500元/平米的二手房价格参照，则幸福里与二手房的差价为5000元/平米，这可视为幸福里的摇号红利。

幸福里周边二手房成交价格图 | 制图：好地评房 2019.11.25

2.规划：板块潜力有多大？

在大的规划上，勾庄处于大城北规划范围内，与拱墅区运河新城核心区毗邻，是杭州城北副中心的组成部分。由于地铁4号线和10号线交汇，上塘高架直达，堪称杭州城市的北部门户。

在勾庄（北部新城）的规划层面，项目所在的区域将规划为中央商务区，未来成为城北的总部经济集聚区，商业配套综合服务区。

华润将在此打造近30万方的商业配套，也为城北副中心（勾庄）的打造奠定了基础。

北部新城规划图（幸福里西侧为总部经济区） | 制图：好地评房 2019.11.25

基于这样的区位交通和规划优势，“好地评房”认为，板块的价值正处于成长期，购买的客群能够有较为稳定的保障，主要来自于：

从短期来看——

1.市中心刚需人群的溢出，除了可以预见的地铁交通之外，通过上塘高架可快速抵达杭州市中心，仅需不到半个小时；

2.祥符等板块的购房需求，由于与祥符板块存在1万以上的价格剪刀差，拱墅的购房人群存在溢出的动力；

3.基于价格的优势，也不乏投资的诸多需求。

从长期来看，随着大城北的建设，大运河新城、杭州城北副中心的建设，在大城北区域配套领先的勾庄，自然也将受到购房者的青睐。

良渚区位图 | 制图：好地评房 2019.11.25

从去年杭州4月份杭州推出购房摇号政策以来，涌现了众多万人摇号的红盘。

最后事实也证明，摇到之后转手套现，也能够获取到不菲的回报。

那么幸福里的5000元/平米价差红利，最终能够真正赚到吗？

好地评房进行了测算（以摇中幸福里89方的户型为例)：

由于项目需要2022年交房，现在买入相当于要持有3年才能转手。

若摇中了，那么三成首付约70万情况下，加上利息（计算3年，年化5.145%），契税等，可有18万不到的盈利，年资金回报率仅8.43%。（注：详细测算见下表，此测算系在二手房转让时税费由买方承担的情况下）

由此看来，这样的投资行为仅仅只够跑赢普通的银行理财。

更多的收益预期需要通过项目升值来实现，但这存在一定的不确定性。

幸福里投资年资金回报率测算表