7.3珠海好地战报：恒大落子斗门，保本房价有多高？

核心提要：

看点一：恒大首入斗门，落子珠海第三子

看点二：实际楼面价有所回落

看点三：房价仍需16%的上涨预期才可保本

文/好地研究院宣烨锋

今日，珠海斗门出让1宗涉宅地，位于斗门区白藤湖腾达一路东侧、平华大道南侧。

宗地面积102858㎡，其中地块一为商住地58594㎡，地块二为服务设施用地15103㎡，地块三为小学用地29161㎡，综合容积率为1.76，最大计容建面180750㎡，其中地块一134766㎡（商业建面比例3-5%）、地块二22655㎡、地块三23329㎡。地块起价130000万元，楼面起价7192元/㎡。

最终，恒大以180700万元竞得该地块，成交楼面价9997元/㎡，溢价率39%。若扣除配建配套（12710㎡）及小学建面（23329㎡），地块可售部分实际楼面价约13250元/㎡。

地块指标信息表（数据来源：珠海市公共资源交易中心）

区位图

航拍图

看点一：恒大首入斗门落子珠海第三子

此次拿地是恒大首次在斗门拿地，也是恒大首次在珠海公开市场拿地，此前已经通过合作、收购进入金湾区和香洲区，分别开发为恒大海泉湾和恒大珺睿项目。

至此，恒大项目已经横跨东西，遍布珠海三个区。

恒大斗门项目布局情况

看点二：实际楼面价有所回落

地块为二类居住、服务设施（二类）、小学用地，扣除配建配套（12710㎡）及小学建面（23329㎡），地块可售部分实际楼面价13250元/㎡。

相比2018年上半年的建发地块（建发央玺，实际楼面价15500元/㎡）及中国铁建地块（中国铁建湖心公馆，实际楼面价14000元/㎡），恒大此次拿地实际楼面价有所回落。

白藤湖片区涉宅地成交情况

看点三：房价仍需16%的上涨预期才可保本

虽然楼面价有回落，但13250元/㎡的实际楼面价，对应保本房价超22100元/㎡，而目前周边在售的金碧丽江东海岸精装均价18500元/㎡、嘉珠·香海壹号在售精装均价19000-20000元/㎡，按照19000元/㎡的价格测算，恒大地块需16%的上涨预期才可保本。

注：保本房价=实际楼面价+契税（地价3%）+建安成本（3500元）+装修（房价的7%）+营销管理费（房价的4.5%）+财务成本（建安*1.5年*0.06）+各类税费（房价的9.5%）