核心提要：

一、陆家桥C-10地块：溢价率超过2.4%需要加预期

二、崇贤新城前期项目去化良好，但隐性库存在不断增加

三、三股竞买力量参拍，地价如何充满了变数

四、径山镇商住地块：大概率底价成交

好地网10月10日讯（研究员 何贝贝）10月11日（周四），杭州余杭区有3宗宅地出让，总出让面积90213㎡（约135亩），总起价9.58亿元。

其中，1宗位于崇贤新城，2宗位于径山镇。

出让地块指标表

地块位置图

7月20日，西房以9213元/㎡的楼面价拿下陆家桥C-11地块，补仓崇贤新城，这是崇贤新城地价回落至万元以下的转折点。

本次出让的陆家桥C-10地块，东侧即为西房C-11地块，两宗地的规划要求大体差异不大，起始楼面价均为8666元/㎡，这为比价提供了合适的参考系。

在具有规划共性、位置毗邻的前提下，本次出让的C-10地块成交楼面价如果低于C-11地块的9213元/㎡，意味着板块的地价将继续下行。

地块航拍图

C-10地块和C-11地块指标对比

一、陆家桥C-10地块：溢价率超过2.4%需要加预期

考虑5%的公租房成本，西房C-11地块的实际楼面价约为9908元/㎡，对应的保本房价为18943元/㎡（精装），略高于周边新房价格（18500元/㎡，西房拱宸外滩、精装）。

彼时地价虽有所降低，但房企还是稍加了预期，新房预计上涨2%才能保本。

在C-11地块出让（7月20日）至目前的2个多月内，崇贤新城板块内无最新的高层预售证价格，高层新房价格仍在18500元/㎡左右。

板块二手房成交均价变化不大，维持在2万元/㎡左右。

那么，在房价无明显波动的情况下，此次出让，加预期的临界点在哪里？

C-10地块起始楼面价为8666元/㎡，考虑5%公租房比例，实际起始楼面价为9333元/㎡。

以周边1.85万元/㎡的新房价格倒推，保本楼面价为9556元/㎡，此时的溢价率约为2.4%。

也就是说，房企如果不加预期拿地的话，溢价率最高为2.4%。

二、崇贤新城前期项目去化良好，但隐性库存在不断增加

板块内已售的项目有祥生群贤府、西房拱宸外滩、荣安翡翠半岛。

高层项目主要在今年6、7月份开盘，彼时，3个项目的高层中签率都在10%以下。

荣安翡翠半岛洋房2万元/㎡左右的价格市场接受度也较高，中签率为11.6%。

唯一不需摇号的是西房拱宸外滩9月份推出的排屋，97套房源，登记人数为41人。毕竟3.3万左右的毛坯价，市场客群有限。

崇贤新城近期项目中签情况

前期高层和洋房去化良好，不过，板块库存的压力也在逐渐凸显。

2017年至今，崇贤新城共成交了7宗地块，总建筑面积约59.9万方（剔除自持部分面积），目前这些项目均未开盘。加上今天出让的C-10地块，板块隐性库存约65万方，总库存在68万方左右，总去化周期约22个月。

三、三股竞买力量参拍，地价如何充满了变数

如果按照目前市场不加预期的常态看，地价可能会低于西房的C-11地块。

但是，这次的C-10地块，体量仅4.5万方，起价不到3.9亿元，资金门槛不高。

上次西房以不到万元的价格拿下C-11地块，是板块第一次地价回落，尽管目前市场趋冷，但本次的小体量宅地还是吸引了不少的竞拍者。

据好地网了解，本次参拍的房企有8家左右，主要可以分为三类：

1、板块内深耕的房企，如西房、荣安。荣安在崇贤新城的项目存量所剩不多，需要补仓；而西房不仅是离地块最近的“守门员，继7月不到万元地价拿地后，若再次低成本拿地的话，可进一步摊薄成本。 

2、已入杭但许久未拿地的房企。如宝嘉。继宝嘉·誉峰和宝嘉·誉府后，宝嘉已近5年未在公开市场拿地了。

此前通过收购余杭东湖板块准地铁盘--元茂欣苑的中梁，此次也有报名。

3、未入杭的房企。此次报名的房企中，也出现了新面孔，如上海承安。

C-10地块体量不大，风险相对较小。因此，在市场下行中，对于“缺粮”、想低成本拿地、趁机进驻杭州的房企来说都是一个机会。

这三股力量，在竞拍中，是倾向不加预期保守出价，还是会积极出击，都绝对影响着地价走势。最终地价也因此充满了变数。

三、径山镇商住地块：大概率底价成交

除崇贤新城外，此次径山镇有两宗姊妹地块出让。

两宗地位于径山镇镇政府东侧，径山大道北侧，西靠径山花海千花里景点，东北方向2公里范围内有小古城遗址。

但径山处于杭州最西北面，位置较偏僻，这是地块条件最大的“痛点”。

地块位置图

地块指标上：

径山镇镇政府东侧商住地块一：出让面积37817㎡，容积率1-1.2，建筑面积45380㎡。起价31767万元，起始楼面价7000元/㎡。

径山镇镇政府东侧商住地块二：出让面积30023㎡，容积率1-1.2，建筑面积36028㎡。起价25220万元，起始楼面价7000元/㎡。

2宗地块起始楼面价均为7000元/㎡，且均需配建不少于5%的公租房面积。

折算下来，2宗地的实际起始楼面价约为7579元/㎡。

这一起始楼面价并不低：

1、径山镇上次成交宅地是2012年9月，当时的拿地价为1603元/㎡，由杭州中昌房地产竞得。尽管时间节点不可同日而语，但地价增加了近6000元/㎡，增幅为370%左右。

2、板块内无新房在售，周边二手房挂牌价在1-1.4万元/㎡左右，以实际起始楼面价计算，保本房价约为1.3万元/㎡。该地块的保本房价已经接近板块二手房的最高价。

从价格空间看，地块底价或近底价成交的可能性比较大。