文/好地网研究员 何贝贝

核心提要：

一、做地单位自做自摘

二、如何化解亏损压力？

今天出让的富阳江南新城1号地块，尽管板块具有诸多的规划利好，但市场回应平平，仅一家报名，挂牌期间一轮报价，最终底价成交，成交楼面价7333元/㎡，成交总价74320万元，竞得者为杭州富港建设管理有限公司。

该公司的股东为杭州富阳城投集团（香港）有限公司、杭州富阳江南新城建设投资集团有限公司。

地块成交情况

地块位置图

一、做地单位自做自摘

该地块的做地单位就是获得者之一的杭州富阳江南新城建设投资集团有限公司，也就是说，做地单位自己勾地自己摘牌开发。

这种自做自摘的行为，最近已经出现第二次了，上一次是8月27日，四堡七堡单元地块被该地块的做地单位——杭州中宸城建拿下。

杭州中宸城建项目位置图

做地单位自己拿地的行为，都有一个共同的特点——

都是加预期拿地，即按照底价计算的保本价高于目前周边的房价，也就是说按照当前的地价，如果限价不变，实际是亏损的。

今天的地块，加了预期，未来新房房价需要上涨6.6%左右才能保本。

中宸城建拿下的四堡七堡地块，加了预期，周边无新房在售，按照二手房价格测算，至少需要上涨8%左右才能保本。

因为目前房企普遍不加预期拿地了，所以，这些高于市场预期价格的地块，只能做地单位自己拿下。

不由做地单位拿下的加预期地块，最近的一次是阳光城拿下的鹿山板块项目，新房价格需上涨7%左右才能保本；

今年加预期最高的一次是世茂拿下的勾庄地块，新房价格需上涨17%才能保本。

二、如何化解亏损压力？

加预期之后如何避免亏损？

常规而言，加预期拿地之后，只有通过以下两个办法来化解亏损压力：

1、提高新房销售价格。

价格是由市场供需决定的，但是在目前的限价时代，如果新房限价水平与二手房有较大差价，新房的限价有提升空间，反之则无。

地块保本房价约1.3万元/㎡，周边二手房挂牌价在1.6万左右(澳海香樟苑，毛坯)、1.7万元/㎡（富春江南，毛坯），但近期无成交二手房数据参考，未来板块能否提价，还是未知数。

2、等待市场转暖。

由做地单位拿下，因为同属于一个国有实际控制人之下，持有土地的成本相对较低。

如果市场转暖地价上升，可以通过与专业的房企合作开发获利。

当然，做地单位拿地，还有以下的好处：

作为江南新城第一宗地块，现在1号地块确定了板块最新的地价水平——7333元/㎡！对于做地单位来说，有了这个交易价格，实际上给整个板块做了一个超过目前市场价格的估值。

而且有了实际的交易，可能有利于做地单位的抵押与融资。