核心提要：

一、起始楼面价7333元/㎡，有溢价空间吗？  

二、区域利好能为地块加分吗？

好地网10月7日讯（研究员 何贝贝）明天（10月8日），富阳江南板块将出让一宗宅地，这是该板块时隔约4年半之后再次推出宅地。

地块指标

地块位置图

而在9月19日，《杭州市富阳分区规划（（2017-2020年））草案》（以下简称《草案》）公示出炉，明确了富阳区2017-2020年的交通、产业、教育规划。

《草案》中，江南新城战略定位为“一个江南新城杭州市级两能（智能、新能源）产业平台”、“江南拥江创新区”，未来发展可期。

本次出让的江南新城1号地块，地处板块的黄金位置，成交结果具有多重意义：

第一，在江南新城转型初期、但区域规划利好不断下，1号地块的市场热度具有明显的板块“试金”作用。

第二，作为江南新城空窗4年半多的再度推地，本次成交价将为后续宅地奠定价格基调，也将反映房企对板块未来房价的预期。

一、起始楼面价7333元/㎡，溢价空间大吗？

本次出让的江南新城1号地块，具体指标为：

出让面积38982㎡，容积率1-2.6，建筑面积101353.2㎡，起价74320万元，起始楼面价7333元/㎡。上限价格111420万元，上限楼面价10993元/㎡。建筑限高50-80米。

地块现状（图片来源：浙江省土地使用权网上交易系统）

起始楼面价7333元/㎡，对应的保本房价约为1.3万元/㎡（毛坯），这个价格，在目前的市场下有溢价空间吗？

我们可以从区域内周边项目的房价进行比较，板块内新盘目前仅澳海香樟苑在售，9月份预售证价格在12200元/㎡（毛坯）左右。

江南新城1号地块与澳海香樟苑指标对比

地块距离在售的澳海香樟苑（9月份预售证价格在12200元/㎡毛坯）仅200米

该项目与1号地块毗邻，相距仅仅200米。

单从价格上看，按起拍价计算的保本房价（约1.3万元/㎡）已超过了澳海香樟苑的在售价格。

这里需要注意的是，澳海香樟苑是2014年拿的地，成交楼面价仅1605元/㎡，新房价格的参考性或有不足，因为有关部门根据成本不同，使1号地块未来的预售价可以批出比12200/㎡高的价格，以覆盖房企的开发成本。

不过，未来预售价是否可以提高，有较大的不确定性，加上目前房企资金紧张的大环境，1号地块底价或者底价附近成交的概率较高。因为即使是底价成交，得主已经比周边项目加了800/㎡的预期了。

二、区域利好能为地块加分吗？

如前所述，从房价分析、市场降温等角度看，地块低溢价成交的概率比较大。

但不容忽视的是，江南新城整体的规划布局已经明确了江南新城的发展定位、功能配套和规划结构等，转型中的江南新城能为地块带来诸多利好。

地块位置图

交通：1号地块紧邻连接江南江北的主干道--大桥南路，靠近富阳主城区。

距离即将开通的杭黄高铁富阳站直线距离约2公里；

距离区域重点打造的过江隧道地铁站约500米左右，未来交通四通八达。

配套：距离地块500米范围内已有春江小学和江南中学两所学校，周边还规划了幼儿园和邻里中心；

地块距离富春江不到1公里，靠近区域的生态湿地带和1500亩的中央体育公园。

此外，浙江省人民医院富阳院区落地江南新城，意味着富阳区特别是江南新城居民能充分享受省级重点医院的优质医疗服务。

城市革新：此前，江南新城向来以工业为主，造纸厂也主要集中在江南新城。因此，城市环境和面貌不佳。

在此轮转型中，江南新城规划未来将重点发展四大主导产业（高端装备制造产业、新能源汽车产业、新一代信息技术产业、新材料产业），协调其他生产性服务业。

产能落后的企业目前在有序签约拆除中。

在城市的有机更新中，江南新城的蝶变也指日可待。

截止发稿时，该地块仅有一轮报价，报价时间为9月30日下午。

浙江省土地使用权网上交易系统报价截图（截图时间：10月7日22点）

留给市场的疑问是：

1、这些利好，能成为地块进一步溢价的动力吗？

2、作为江南新城的宅地首秀，谁将成功入驻，抢占板块发展的先机？