文/好地网研究员 何贝贝

核心提要：

一、地上拿地有何特点？

二、拿下的高价地，风险大吗？

今天（8月16日），杭州临安区成交4宗地块，含1宗宅地和3宗商地，均底价成交，总出让面积127亩，总成交额约3.15亿元。

其中，锦城板块的宅地由地上以底价12606万元竞得，楼面价10900元/㎡。

其余3宗商地则分别由浙江鑫科房地产开发有限公司、浙江国兴投资集团有限公司和浙江蔼婉御庄投资有限公司分食。

地块成交情况

地块位置分布

唯一一宗宅地（21号地块）由地上补仓拿下，填补了地上去年11月份竞得的长路畈地块的缺口，2宗地块可合二为一，这个补仓算是意料之中。

至此，临安万元以上的宅地扩大至12宗，从价格上看，21号地块属于临安地价第八高，底价成交但地价不低。

地上毗邻2宗地块位置图

一、地上拿地有何特点？

地上集团作为临安本地的老牌房企，加上该宗21号地块，从去年开始共拿了6宗地块，拿地总金额约为44亿，楼面均价11167元/㎡。

目前，地上在临安的土地储备在30万方左右，稳固着“大地主”之位。

地上2017年以来在临安竞得地块列表

观察地上的拿地分布，可看出两个明显的特点：板块深耕和以优质地块为主。

第一，地上的深耕体现在专注于临安的锦北和锦城板块。

虽然地上在临安项目储备多，但目前尚未涉足滨湖新区以及青山湖科技城板块。

板块深耕的好处在于，项目聚合度高，可形成整体竞争力；积累了产品和市场的经验，客群间可以相互流通等。

第二，地上倾向于属性优质的地块，因此，地价高也在情理之中。

例如，在锦北板块，去年8月，地上不惜创造最高楼面价拿下的苕溪壹号项目，拥有苕溪的景观优势和紧邻杭临城际铁路的交通优势，周边配套齐全；

在锦城板块，今年6月竞得的中心城区单元地块，位于临安核心城区区域，靠近临安人民广场和苕溪生活时代广场；今天补仓的玲珑山单元，距离城际铁路在1公里之内。

锦城板块的4宗地，周边分布着临安区初级实验中学、锦城第四初级中学、天目高中等优质的教育资源，配套较成熟。

地上竞得项目位置分布图

可见，不断补仓的地上，并非激进拿地，而是心存“标尺”，扩大市场份额的同时，也力争保证地块的性价比。

二、地上拿下的高价地，风险大吗？

地上不仅在去年创造了临安的最高地价--13662元/㎡；且万元以上的12宗地块中地上占据了5席，除了占据第一位和第二位的苕溪项目，另外3宗地块分别排第七位、第八位和第11位。

自2017年，地上竞得的6宗地块楼面均价为11167元/㎡，该均价可位居临安地价的第三高。

那么，屡次高价拿地，后市风险大吗？好地研究院分析如下：

地上目前在售的主要项目为苕溪壹号，这也是临安最高地价所在的项目。

苕溪壹号项目，总体量约14万方，目前已售近11万方，去化率约为80%；

项目平均地价为12507元/㎡ ，目前销售均价为17656元/㎡（毛坯），勉强保本。

其余4宗地，位于锦城板块，楼面均价约10436元/㎡，对应的保本房价为17843元/㎡。

值得一提的是，锦城板块目前尚无最新批出的新房价格，如果参照锦北和滨湖新区近期的新房预售证价格（在1.6-2.1万元/㎡间），这4宗高价地，是可以实现保本的。

地上竞得项目与周边房价示意图

现在看来，地上拿下的高价地，价格风险不大，主要的考验可能来自临安市场高库存的去化压力。

目前，临安总库存在200万方以上，如果按照临安上半年11万方的月均去化速度算，去化周期在18个月以上。

然而，市场隐忧在于：临安在市场高峰期，已消耗了大量的本地客群购买力，后续的去化仍需要源源不断的动力，如果需求下降，压力将陡增。

地上在临安拥有约30万方的土地储备，占据临安市场库存的15%左右，若要在后市中顺利去化，地上不仅需要区域释放的利好带动如杭临城际开通等，也需要过硬的产品实力，以保证在激烈的竞争中占据上风。