文/好地网研究员 何贝贝
核心提要：
一、3宗宅地，谁更划算？
二、3个得主，3种拿地策略
今天（8月10日），杭州临安区、富阳区共出让6宗地块，总出让面积161亩，建筑面积约22万方，总出让金16.2亿元。
临安的3宗涉宅地，起始楼面价均卡在新房售价的“喉咙”口，最终均意料之中的底价成交。
从竞得者看，美好置业首次入杭、宋都首次入驻临安、旭辉补仓锦南。
今天的成交结果说明两个问题：
1、虽是底价成交，但地价均不低，接近周边新房售价的倒推地价；
2、品牌房企的入驻和补仓，说明目前的临安市场仍具有吸引力。
成交地块列表
地块位置图
一、3宗宅地，谁更划算？
滨湖新区、锦城、锦南板块的3宗宅地，分别被宋都、美好置业、旭辉底价竞得，
楼面价分别为9800元/㎡、9700元/㎡和9400元/㎡。
3宗地块都是底价成交，地价对应的保本房价与周边新房价格基本持平。
在房价这个“标尺”下，差异不大。
落脚到各自的板块看，哪宗地最划算呢？好地研究院分析如下：
1、宋都项目拿地成本稍低于西房和中骏项目
滨湖新区板块，2017年至今共成交了4宗涉宅地。
从成交地价看，宋都9800元/㎡的地价仅低于西房湖滨外滩的10825元/㎡；
不过，考虑到中骏柏景湾项目商业占比在27%左右，商业部分地价若取4000元/㎡，中骏柏景湾住宅部分实际地价约为10144元/㎡。
也就是说，宋都的拿地成本实际上是要稍低于西房和中骏两个项目的；
此外，宋都项目容积率为2.2，低于其它3个项目，在产品打造上，也拥有更多溢价空间。
2017年以来临安滨湖新区成交地块列表
项目位置分布
2、美好置业拿地成本稍高于佳源优樾项目
锦城板块，最新成交的是毗邻美好置业地块的佳源优樾项目（楼面价9521元/㎡，2018/4/24成交）。
佳源优樾项目需配建6班幼儿园等，实际楼面价与美好置业项目相差不多，都在9700元/㎡左右。
但佳源优樾项目形状相对规则，操盘难度系数小于美好置业项目，从这点看，美好置业的成本要稍高于佳源优樾项目。
地块位置图
3、旭辉补仓成本高了1000元/㎡左右
锦南板块，旭辉以9400元/㎡拿下小体量的16号地块，地价比去年6月竞得的旭辉东原吴越府项目（2宗地块，楼面价分别为8623元/㎡和8023元/㎡）高了1000元/㎡左右。
项目位置分布
3宗底价成交的地块，宋都项目属性最优，地价仅比美好置业项目高100元/㎡，比旭辉项目高400元/㎡；从板块内比较看，宋都项目是唯一有降幅的。
因此，地价最高的宋都项目反而是3宗地中最划算的。
二、3个得主，3种拿地策略
从今天的得主看，美好置业是首次入杭、宋都是首次入驻临安，旭辉则是补仓锦南板块。3个得主，代表的是3种不同的拿地策略，具体分析如下：
1、宋都，本土房企的“以退为进”
今天，本土房企宋都拿下滨湖新区地块，这是其首次进驻临安。
值得一提的是，宋都曾在今年6月27日参拍临安中心城区单元地块未果，此次竞得14号地块，成功打开了临安市场的大门。
除本次入驻的临安外，宋都在杭州的拿地范围并不大，而且，表现出较为明显的时间段差异。2016年1月之前，宋都主要布局在下沙，打造了宋都·晨光国际、宋都·东郡国际、宋都·东郡之星等项目。而之后，主要布局大江东和富阳。
这些布局区域，主要集中在杭州外围，这从侧面说明了在此轮激烈的市场竞争中，本土房企的生存之道--转战外围洼地，“以退为进”。
那么，宋都在杭州外围的表现如何呢？
在大江东，宋都落有三子，即宋都丽郡国际、宋都新宸悦府以及宋都义蓬街道项目。
拿地成本不高的宋都•丽郡国际、宋都新宸悦府两个项目，利润空间在30%左右；
去年大江东市场火热之际，宋都以41%的高自持比例、创新高的地价拿下的义蓬街道项目，按照目前的新房价格标准，即使考虑自持比例，也能够实现保本。
宋都在大江东项目列表
在富阳，宋都表现的较为“阔绰”，4宗地块中3宗达至上限和自持。
当时创造富阳新高的价格，高的自持比例，目前看来，宋都能通过产品的设计来保持盈利。
如宋都麓宸府项目，成交地价为10200元/㎡，自持23%，项目设计以洋房和高层为主，销售均价在2.5万元/㎡左右；宋都如意春江项目，成交地价为10999元/㎡，自持16%，设计以溢价较高的叠拼和联排为主，预计近期开盘，价格未定。
宋都在富阳项目列表
此次进驻临安，以底价拿下滨湖新区地块，按照目前的新房价格，能实现微利。
总体看，宋都通过深耕大江东、富阳，进驻临安等洼地区域，扩大了在杭州外围的市场份额，并能够保持微利以上的水平，可看作本土房企在激烈的市场竞争中、另辟蹊径的生存样本。
2、旭辉，“风险可控”下的补仓
旭辉刚在7月底以约1.4万元/㎡的低溢价拿下南部卧城地块，今天又以底价拿下临安的小体量用地，在10天内实现了在南部卧城和锦南的补仓。
两次补仓，从价格上的感受是“一低一高”：
南部卧城拿地价比板块最高价低了三成左右，
该宗地块比去年的旭辉东原吴越府拿地价高了1000元/㎡左右。
但值得关注的是，该宗“袖珍”地块，虽然地价高于之前的拿地成本，但成交总价不高，位置上与之前的2宗地相契合，项目的统一性有保障。重要的是，后市的售价也在保本范围内。
近期两次看起来价格趋势不同的补仓，其实都有一个共同的导向：即风险可控。这再次印证了旭辉谨慎、稳健的投资风格。
3、美好置业，外来房企的趁机入驻
美好置业是今天3家得主中唯一的外来房企，也是今年下半年首次入杭的第二家外来房企（另外一个为上海恒文）。
在市场降温下，竞争降低，地价也逐渐见顶，同时，临安市场具有合适的新房价格参考，拿地风险相比市场热潮时有所降低。
地块后市盈利空间较为清晰，符合预期下随即入手，不失为目前外来房企进入杭州市场的机遇。