文/好地网研究员 纪红蕾

好地网7月20日消息 目前的溢价率已经不能真实反映市场行情，且容易给人带来误会，比如今天三宗地，勾庄地块底价成交的却创下板块地价新高，崇贤地块虽然有14.3%的实际溢价，但是与板块最高价比，跌幅近三成。

一、溢价率失灵，底价原来是历史新高价

底价成交的为勾庄（属良渚新城）两宗地，被世茂子公司获得，成交楼面价均为17692元/㎡，溢价率0%。

地块成交情况

地块位置图

但是，这宗底价地，却创了两个新高纪录：

1）为7月预期溢价率最高的地块，按照周边新房2.3万（万科杭宸，高层精装）的价格，今天世茂拿地价格换算成保本房价，为26977元/㎡，预期溢价率为17.3%，即未来新房房价需上升4000元/㎡才能保本；

2）创下勾庄板块楼面价新高，勾庄板块此前最高价为9600元/㎡（由越秀在2016年1月创下，即越秀·星汇尚城，目前已经售罄，成交均价约1.92万元/㎡），到今天世茂17692元/㎡拿地，上涨了84.3%。当时周边新房在售北宸之光成交均价约1.45万元/㎡（高层精装）。

由于勾庄目前属于良渚新城，在良渚新城范围，楼面价最高为联发2017年9月27日竞得地块，楼面价20542元/㎡，但是联发的项目的容积率仅仅为1.2，如果算亩价，为1643万元/亩，比今天的价格（2713万元/亩）低了1070万元/亩。

另外一宗崇贤地块，由板块深耕房企——西房以总价52226万元竞得，楼面价9213元/㎡，溢价率6.31%。加上配建，实际楼面价9908元/㎡，实际溢价率为14.3%。

地块成交情况

地块位置图

这宗溢价率比勾庄高的地块，却实际跌幅较大，比距离仅仅350米的的路劲崇贤C-7地块（楼面价12999元/㎡）跌了3091元/㎡，比板块最高价路劲向阳B-6地块（楼面价12999元/㎡，自持18%，实际楼面价14140元/㎡）跌了4232元/㎡，跌幅达到30%。比最近恒文拿的地（楼面价12208元/㎡）跌了2300元/㎡。

注：含自持地块实际楼面价=（成交楼面价*建筑面积-60%*成交楼面价*自持比例*建筑面积）/（建筑面积*（1-自持比例））

不过，今天这个达到3成的地价跌幅可能没有典型意义，这是因为：

一 、地块位置较偏。

今天成交的陆家桥C-11地块与10天前成交的向阳B-17地块虽然仅距离2.4公里，且均有5%公租房配建要求，但是C-11地块偏居于崇贤新城东翼，位置相对较偏，附近没有规划地铁站点，配套也稍逊于向阳B-17地块，因此价格相对更低。

二、地块体量较小，仅仅5.67万方，一般板块外的房企不大感兴趣，而对于板块内房企来说，是补仓摊薄成本的好品种。

二、西房捡便宜，得益于板块深耕

自从祥生2016年9月20日在崇贤拿地，首次涨到10000元/㎡上方之后，今天崇贤的地价第一次向下跌破1万元/㎡。崇贤板块地价在1万元上方维持了约22个月。

这个的成交价格，换算成保本房价为18943元/㎡（建安加精装，按照5500元算），与最近西房·拱宸外滩拿出的预售证比（2018年6月25日核发预售证价格约1.85万元/㎡（高层精装））略高。比周边恒基旭辉府（二手房，2.2万元/㎡），低了3000元以上。

这是西房第三次拿地，也充分彰显了西房深耕崇贤的决心。

西房在崇贤竞得的3宗地块位置图

西房第一次在崇贤拿地是2016年4月，从那之后，几乎每次崇贤拍地都参与，在崇贤拿下三宗地之外，在公开市场，西房仅仅在2017年10月在临安拍的一宗地。

西房第一次拿地是向阳B-1地块，楼面价4226元/㎡ ，崇贤2016年以来成交涉宅地第二低。第二次，2017年10月16日创了新高12999元/㎡+自持17%，第三次拿地，即今天拿地实际楼面价9908元/㎡ 。

2016年以来崇贤成交涉宅地指标详情

在目前有项目在售的房企中，西房三宗地的平均成本为7565元/㎡，即使不算第一宗地，西房的平均成本为11266元/㎡，比路劲、上海绿都，普遍低2900元每平米的成本。

板块深耕的好处在于：

一、对深耕区域熟悉情况，在该区域有一定的品牌知名度；

二、长时期耕耘，不断拿地，可以在拿地上处于主动，涨上去，板块外房企进来抢，可以坐轿子坐享上涨；如果跌下来，可以继续拿地摊薄成本。

此次西房能拿到不到万元楼面价的地块，确实得益于板块深耕。

三、世茂的算盘：寄希望于限价突破与板块价值提升

今天勾庄两宗地，是自从2016年1月推地之后，近两年半来，板块第一次推地。目前板块内的住宅存量极低，但由于起价高，需要加预期才能保本，导致开发商应者寥寥，仅世茂一家参拍，那么，为何老牌房企世茂要加预期拿地呢？

两个因素可能是特别值得考量的：

一、限价往上提升的可能。

尽管最值得参照的项目，万科杭宸的价格为2.3万元/㎡，但是杭宸的地价仅仅为6761元/㎡，成本不一样，限售价格可以做些调整，这个在多个板块得到了证实，这使世茂对限价往上提升，有了预期。毕竟，杭宸的价格并非市场真实价格，需要摇号争抢，幸运者才能拿到，周边的二手房价格已经突破3万/㎡（锦河湾）。

二、杭州市重点发展大城北的大机遇。

最近，杭州市政府十分重视大城北的发展，相关利好消息不断传来。最近，杭州市政府向社会公开招标《杭州市大城北地区发展行动规划》，一个大城北的新规划正在紧锣密鼓的进行中，大城北地区规划建设三年行动计划（2018年-2020年）不久前刚刚发布，随之而来的是交通配套的提升，一些传统工厂的搬迁，景观与环境的提升，都是板块面临的重大利好。

运河对面的是大城北规划的核心区域——运河新城，上塘高架东与运河西侧之间的区域，是大城北规划的重点区域，不但将受惠于大城北新规划实施带来的好处，也将受益于对岸运河新城建设的利好。在本区域，通过引入树兰国际医疗中心、华润杭州医疗中心、华大国际基因谷等重大项目，集聚发展医疗科研产业，构建健康医疗产业带。

区域价值的提升，会否使政府在一些重点建设区域，从整体考虑，做一些突破限价水平的尝试呢？值得观察。

根据《杭州市大城北地区发展行动规划》，大城北地区规划范围东至沪杭高速铁路，南至德胜路，西至西湖区行政边界，北至绕城高速公路北线，涉及上城、下城、江干、拱墅、余杭五个行政区，总面积共135.5平方公里

而拿下两宗地的世茂，无疑对此持相对的乐观，毕竟作为进入杭州较早的房企，目前在杭州有货值的住宅项目仅两个：一个在售项目（世茂·天宸）以及一个待售项目（世茂钱塘天誉），住宅总存量为19.87万方，急需补仓，对于一些预期可能发生较大变化的区域，世茂愿意去尝试加预期拿地。