文/好地网研究员 何贝贝

核心提要：

看点一：临杭（许村）区域赶上杭州八区价格

看点二：海宁非临杭区域市场热度超预期

看点三：为何拍出近2万/㎡的高价

看点四：本土企业的保卫战，成本不菲

今天（5月9日），是二战欧洲战场胜利日，同时，嘉兴与杭州结合部—海宁的5宗地土拍落幕，业界关注的融杭高地许村临杭板块，拍出近2万/㎡的地价，这一历史性的高价，实现了与杭州八区的“同城同价”！

先来看看今天的土拍结果：热度极高，竞拍房企有40家之多，5宗地均达至了上限价格。

这一火热的情景在嘉兴历史上只出现在去年5月份摇号新政后，但是这次的价格又远超上次，从另外一个侧面可以证明，环杭州板块中海宁的热度超过环上海的嘉善平湖板块。

具体成交结果如下：

1、浙江侨福置业有限公司以上限价格57800万元竞得许村镇规划南大街西侧、规划前进街北侧地块，成交楼面价10659元/㎡，配置安置房面积21900㎡，安置房面积占总建面的40.4%。

2、万城以上限价格104000万元竞得许村镇临东路南侧、规划南大街西侧地块，成交楼面价9771元/㎡，配置安置房面积42600㎡，安置房面积占总建面的40%。

3、佳源以上限价格34600万元竞得许村镇万隆路南侧、天顺路西侧地块，成交楼面价6103元/㎡，配置安置房面积6000㎡，总安置房面积（规划要求不少于总建面的30%）占总建面的40.6%。

4、鸿翔以上限价格65200万元竞得长安镇汉帛路南侧、越川路东侧地块，成交楼面价9260元/㎡，配置保障房面积8800㎡，保障房面积占总建面的12.5%。

5、万城以上限价格45000万元竞得市区海宁大道西侧、江南大道北侧地块，成交楼面价9015元/㎡，配置保障房面积2160㎡，保障房面积占总建面的4.3%。

成交地块指标表

地块位置图

从成交结果来看，有以下看点：

1、临杭（许村）区域赶上杭州八区价格

今天的成交结果说明：零距离战胜了行政区划分割；市场的力量战胜了行政力量。

57号与58号这2宗地块，若考虑安置房成本（按3000元/㎡计算）并剔除该部分面积，实际楼面价分别为18295元/㎡和19912元/㎡。

这一价格，我们可以从三个维度进行比较：

1）对嘉兴区域来说是天价！

此前海宁最高价是10752元/㎡，嘉兴最高价是12243元/㎡。

58号地块比两者分别高出9160元/㎡和7669元/㎡，涨幅分别为85.2%和62.6%。

2）如果把这个价格与临平新城比较，也是高高在上：超过临平新城最高价

在临平新城区域，最高楼面价为理想国际项目的19038元/㎡。

2宗地的实际楼面价与临平新城最高地价相仿，58号地块还高出近900元！

从这个意义上来说，临杭（许村）价格等同于临平新城。

3）将此价格放至杭州八区来对比

可以发现，该地价比肩杭州绕城高速附近板块。如良渚新城、三墩、运河新城、桃源/田园，丁桥长睦、新街镇、南部卧城、之江转塘等。高于崇贤新城、下沙以及临平北等板块。不过，三墩、丁桥、之江自持比例比较高的，不能完全做比较。

整体来看，临杭（许村）成为环杭的板块的领头羊的地位。

2、海宁非临杭区域市场热度超预期

本次土拍的其余3宗地块，虽处于非临杭区域，但均达至了上限价格，市场热度超预期。

①邻近许村镇政府的54号地块：

考虑规划本身要求配建安置房比例不少于总建筑面积的30%，以及竞拍安置房面积6000元/㎡，实际楼面价为12320元/㎡，比邻近的华景川项目（成交楼面价8114元/㎡）高了4206元/㎡，增幅为51.8%。

实际楼面价下的保本房价为20215元/㎡（简装），相比周边新房项目绿城华景川蘭园均价约1.9万元/㎡（高层毛坯），预期房价需上涨6.4%才能保本。

②长安镇地块

长安镇地块，涨幅涨幅超过预期，考虑安置房面积，实际楼面价为11011元/㎡，此时的保本房价为18567元/㎡，周边二手房虹桥花园价格约1.3万元/㎡（高层精装），预期房价需上涨42.8%才能保本。

③海宁市区地块

考虑安置房面积，实际楼面价为9558元/㎡，此时的保本房价为16738元/㎡，周边二手房东和园价格约1.3万元/㎡（公寓精装），预期房价需上涨28.8%才能保本。

从预期溢价率来看，长安镇地块比周边项目价格预期涨幅最大，也意味着盈利压力最大；市区地块次之，许村镇政府地块盈利压力最小。

3、为何拍出近2万/㎡的高价

与杭州东部接壤的区域中，临杭（许村）区域同城化条件最优越。

能拍出近2万/㎡高价的原因，大致有两大因素：

①位置的特殊性， 交通上的零距离带来了巨大动力。

57号、58号地块位置特殊，区位绝佳，位于许村板块嵌入临平板块的凸出部分，距离杭州地铁1号线不到500米，比理想国际至1号线余杭高铁站的距离（约1500米）更短，比临平其他大部分区域离地铁更近，而且离临平核心区的配套更近。

57号、58号地块所处的凸出部分

这种无缝连接、坐享杭州地铁的特殊优势，是其最重要的原因。

②环杭区域承受双重购买力的外溢。

在没有限购之前，临平板块的上海投资客较多。

海宁板块也一样，有资料显示，有三分之一到一半左右的房源的买家来自上海，而毗邻临平的位置，尤其是可以共享临平地铁的地块，又可以承接杭州购买力的溢出，这样，许村板块具备上海与杭州购买力外溢的双重承接，因而受到了开发商的极大关注。

而环沪区域的嘉善与平湖，购买力除了本地之外，就是上海外溢，少了杭州购买力外溢的因素，因而在热度上也稍逊一筹。

而且环沪板块毕竟与上海处于两个不同的省市，而环杭区域与杭州同属于浙江省，同属于一个省的容易调动资源，像沿江设立的钱塘江金融港湾，浙江大湾区规划，海宁到杭州的城市轻轨，海宁的浙江大学校区，等等，容易资源整合形成深度融合。

嘉善平湖的地价房价都不如海宁毗邻杭州的区域就是一个明证。

海宁、嘉善与平湖最高实际地价

注：此处楼面价为剔除竞配保障房面积后的实际楼面价（计算方式为：实际楼面价=（成交总价+安置房面积*3000）/（总建筑面积-安置房面积））

4、本土企业的保卫战，成本不菲

分析今天的得主，几乎清一色的嘉兴或者海宁的本土企业，简直是一场本土企业的保卫战。

地价最高的58号地被侨福置业拿下，侨福在距离约10公里的下沙临江区域有侨福一品高尔夫项目，公司注册地在海宁。

海宁本土企业万城今天连下两城，拿下临杭（许村）和市区地块，之前万城在海宁的项目主要有万城赞园、万城雅园、万城尚园等。

另一个海宁本土企业鸿翔拿下长安镇地块，之前在海宁的项目主要有鸿翔伊顿公馆以及鸿翔钱塘院子等。

嘉兴龙头企业佳源拿下许村镇政府边54号地块，之前在海宁的项目有佳源珑府、鸿翔伊顿公馆以及长安佳源中心广场等。

从今天的成交结果来看，虽然有40余家房企竞拍参加，但最终多是板块深耕的守门员拿到，足以说明，虽然看好临杭板块与许村、海宁的房企众多，但是不少房企并没有在本区域有开发项目的经验，所以，拼杀到最后，得主变成了清一色的本土企业了，可见本土企业捍卫市场份额的欲望十分强烈，当然部分地块也有用力过猛之嫌。