文/好地网研究员 康淑

从2016年的“930”新政开始，各地紧密出台各类房地产调控政策。上周末（5月14日）河北全省限外、南京限售加码。楼市已经步入限购+限贷+限价+限售”的“四限”时代。此外，本轮调控还出现了商办限购、拿地摇号、买房摇号等新措施。

主打限购和限售

据好地网研究员统计，4月1日以来，楼市调控再增20多个城市。总体来说，一二线城市调控升级，周边及热点三四线城市陆续出台联动政策。这些政策在限购、限贷政策的基础上，通过限售的方式抑制短期投机行为；同时，热门城市结合摇号手段，试图控制楼市过热趋势。

数据显示，4月起，河北全省、海南全省、江苏南京、河北郑州、浙江宁波、山东济南、陕西西安、四川成都、广东珠海、广东江门对本地和非本地居民均有不同程度的限购政策，政策多为非本地限一，本地限二或者限三。其中，作为珠三角相对落后的城市，江门市规定，本市户籍家庭拥有三套以上住房者、外地户籍家庭拥有两套以上住房者，均不能再买新房；二手房则不设限，被网友称为“史上最轻（宽松）的限购政策，为出政策而出政策”。

与此同时，施行限售政策的城市范围继续扩大。海南全省、芜湖、济南、西安、东莞均要求取得不动产权证满2年后方可上市交易。

南京、郑州、成都、珠海则要求取得不动产权证满3年后方可转让。

此前，全国已有北上广深四大一线城市，以及成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州等超过20个二三线城市启动暂时冻结交易的房地产限售措施。

尤为注意的是，商办限售政策成为调控新手段。海南省和南京市均要求企事业单位、社会组织等法人单位须取得不动产权证满3年后方可转让，而海口市将这个时间延长至5年。此外，海南省房地产调控范围再次扩大至特有的产权式酒店项目。

限房贷和查社保并举

从调控的具体措施来看，热点城市普遍提高了贷款的首付比例，上调贷款利率，下调贷款最高额度，且严格社保及个税缴纳年限，这些方式收紧了可购房范围。

数据显示，河北全省、宁波、西安等地将首次申请公积金贷款首付比例提高至30%。受雄安新区影响，雄安附近的河北定兴限购一套房首付比例不低于40%，河北任丘限购一套房首付比例不低于50%。值得一提的是，广州要求首套房贷利率部分银行从9折调至9.5折，四大行甚至回到基准；公积金也发文明确何谓“连续缴存”。

在社保证明方面，大部分省市均要求两年内在当地累计缴纳一定时间的个税或者社保证明，如南京、宁波、霸州。

而珠海要求连续缴纳五年以上个税或社保证明。

此外，江门和东莞则针对首套和二套房设置了不同的社保门槛：江门要求首套房个税或社保需缴满半年；二套房个税或社保需满一年；东莞要求首套房近两年内须逐月连续缴纳一年以上个税或社保；二套房新房近三年内必须连续缴纳两年以上个税或社保。

摇号进入土拍和售楼新政

部分热门城市已经将土拍摇号和售楼摇号纳入新政范围，以后居民购房、开发商买地不仅要拼资金，还要拼运气。

上周末南京再出十条新政严控楼市，在土拍方面，要求地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为竞争保障性住房面积；提高住宅、商住用地竞买保证金比例；购地资金由3A级及以上会计师事务所审查。在售楼方面，要求由公证机构主持的公开摇号方式公开销售商品住房，摇号排序，按序购房，摇号排序名单现场公示。

此前的5月4日，上海就要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售；严格落实购房实名制；不得以任何名义收取价外价。

原本到“限价”影响房企，再次遭受土拍摇号和售楼摇号的冲击，开盘意愿进一步降低。摇号新政的效果有待观察。