晓泉点评:融信、恒大萧山抢地,各有什么“企图”?

文/好地研究院首席研究员 方晓泉

今天,一共有35家房企参与争夺萧山市北东单元2宗宅地,最终由融信、恒大分获,吸金72.66亿,楼面均价30601元/㎡,平均溢价率80%。

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其中:

融信以总价364600万元竞得市北东单元居住地块一,成交楼面价30816元/㎡,溢价率81%。

恒大以总价362005万元竞得市北东单元居住地块二,楼面价30387元/㎡,溢价率79%。

地块成交情况



今天的土地战,创下了两项新高一是地块报名家数创下了萧山的记录,共有35家房企报名。二是地价创下萧山的新高,并且首次突破3万。

两项新高,体现出房企已经普遍看好萧山的发展,认可萧山的经济实力、居民财富水平,杭州城市核心的区位(钱江世纪城),以及G20和亚运会带来的提升效应。

3万的成交价,比好地研究院此前预测的2.7万,高出了3千。好地研究院测算,两个项目保本售价需要达到4.5万(精装)以上,而目前周边项目成交价在3万左右,因此,预期溢价率达到50%。

保本地价测算

好地研究院分析,融信、恒大积极拿地,体现出各自不同的战略意图。


融信:区域深耕、自抬轿子


2016年至今,融信在杭州一共拿地10宗,总价181.8亿,其中7宗位于萧山,总价142.5亿,占融信拿地额的78%,占2016年至今萧山宅地成交额的42%。

竞得者:融信代表

好地研究院分析,融信积极拿地,有两个方面的原因:

一是融信在萧山的低价地多,可以摊平成本。如果和今天拿的地块南面的保利融信大国璟合并计算,平均地价为23791元/㎡;而如果算上融信在萧山拿的所有地块,平均楼面价仅为16447元/㎡。

二是融信今年拿地资金充足。因此融信春节后频频参与宁波和金华拍地,但因对宁波和金华还不熟悉,虽然也都出到较高的价格,但最后还是保持谨慎。而今天花36.5亿拿地,对于融信完成投资额是重要的一步。

同时,也体现了融信的战略意图

一是区域深耕。通过高价地和低价地的平摊,可以持续获取土地储备,并且建立品牌效应。

二是通过今天地价的拉动,把融信在萧山的整体货值提高了。由于融信在萧山项目多,几个项目的预期售价水涨船高。

同时,除了融信之外,周边不少项目的预期货值也得以提高,包括板块内的港中旅项目、融创项目、滨江新城东方悦府,西面的万科海上明月、绿城九龙仓桂语江南,以及南面的绿城九龙仓钱塘明月、龙湖银河小学东侧项目、新城香悦公馆。


恒大:杭州缺粮 亟需补仓


恒大目前在杭州一共三个项目,一个是2013年9月首入杭州拿下的南部卧城地块,即恒大帝景;第二个是收购的三立之江项目,即恒大水晶国际广场;第三个是收购的嘉凯城旗下的城市之光。这三个项目剩余房源已经不多,恒大在杭州即将面临断粮的境况,因此恒大拿地的迫切度非常高。

竞得者:恒大代表

而恒大在去年超过万科,销售金额排名全国第一,但在杭州还未进入前十,而且杭州去年的房地产销售金额排名全国第三,从战略上加大在杭州的投入,可以使杭州成为恒大业绩增长的重镇。

今年恒大集团拿地风格整体偏向积极,3月以来已经斥资84亿在扬州、无锡拿地,平均溢价率达111.7%,可见恒大重点布局长三角的战略。


附:3.24萧山土地战房企报价情况表