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好地网4月30日讯（研究员 黄卓贤）今天，广州市出让3宗涉宅地（原定4宗地，其中天河区金融城起步区商住地终止出让），位于白云区，最终均由越秀以高溢价竞得，总出让金254504万元，平均溢价率20%。
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1.白云区沙太路以西AB3101018地块（衡器厂地块），吸引越秀、建发、国贸、金茂、龙湖、保利置业、绿城、中海、中铁置业共9家企业参拍。
经过26轮报价，最终由广州颐秀房地产开发有限公司（越秀）以141515万元竞得，溢价率21.5%，成交楼面价33624元/㎡，实际楼面价37773元/㎡。
2.白云区嘉禾望岗AB2112039地块、AB2112050地块，两宗地吸引国贸、保利发展、越秀、龙湖共4家企业参拍。其中：
白云区嘉禾望岗AB2112039地块，经过13轮报价，最终由广州恒秀房地产开发有限公司（越秀）以48132万元竞得，溢价率15.6%，成交楼面价13380元/㎡，实际楼面价22457元/㎡。
白云区嘉禾望岗AB2112050地块，经过21轮报价，最终由广州恒秀房地产开发有限公司（越秀）以64857万元竞得，溢价率18.2%，成交楼面价18745元/㎡，实际楼面价23011元/㎡。
地块指标
地块分布（来源：好地大数据）
此次白云区出让的3宗地，均紧邻地铁交汇站，交通通达性好，还具备小体量和清盘红利的优势，加上楼市小阳春助推下，土拍热度呈升温态势，尤其衡器厂地块，参拍企业数量以及溢价率均创下2025年新高。
看点一：越秀京溪补仓，地价较去年涨10.2%，利润空间进一步压缩
衡器厂地块实际成交楼面价37773元/㎡，较同板块一路之隔的越秀云悦项目地块（2024年9月成交，实际楼面价34267元/㎡），地价涨了3506元/㎡，涨幅10.2%。
越秀云悦自去年12月首开至今已网签288套（月均去化约58套），开盘5个月去化超九成，所剩未网签仅约30套，而白云区京溪板块内无其他竞品，今天拿地越秀如愿补仓。
如按越秀云悦网签均价5.4万/㎡测算，预计未来项目利润率仅4%，较越秀云悦8.3%的利润率下降4.3个百分点，利润空间进一步压缩。
地块位置图（数据来源：好地大数据）
看点二：嘉禾望岗两宗地，预计利润可观
嘉禾望岗两宗地平均实际楼面价为22733元/㎡，较2023年5月出让的国贸云上项目地块28194元/㎡的实际楼面价，降了5461元/㎡，降幅19.4%。
此次出让两宗地分别位于嘉禾望岗地铁站东西两侧，位置上明显优于国贸云上项目，交通、商业、医疗配套更为集中，居住氛围也更加浓厚，加上AB2112039地块须配建一所九年制学校，弥补教育配套上不足，学位确定性更强。
不过需要注意的是，两宗地《规划条件》中均提到地块范围涉及岩溶强发育区，对未来施工安全、进度都有影响，一定程度上影响房企报价积极性。
即使按国贸云上4.7万/㎡的均价测算，两宗地也有近17%的利润，利润相当可观。
地块位置图（数据来源：好地大数据）
看点三：越秀包揽3宗地，体现出什么拿地策略？
作为广州龙头房企，越秀去年至今在广州共竞得11宗涉宅地，拿地总额145.5亿元，总建面46.8万㎡。
11宗地清一色位于主城区内，其中越秀区1宗，海珠区4宗、天河区1宗、荔湾区1宗，白云区4宗。除海珠区广纸地块（建面10.5万㎡、成交额35.6亿元）外，其余10宗地可建建面均不高于10万㎡、成交额也在20亿以下，其中，可建建面5万㎡以内的有8宗，占比超七成，成交额10亿以内的有6宗，占比也过半。
体现出越秀聚焦广州主城区“体量小、总价低”优质地块的拿地策略。
越秀2024年至今广州拿地分布（来源：好地大数据）
