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好地网9月29日消息（研究员 黄卓贤）今天，广州市出让1宗商住地，为天河区临江大道北侧AT080722地块（即“南方面粉厂地块”），吸引越秀、中海、保利三家房企参拍。
经过超5个小时、148轮竞拍，最终由广东保利城市发展有限公司以1175509万元竞得，溢价率33.4%，成交楼面价66957元/㎡，实际楼面价72070元/㎡。
看点一：楼面单价创广州市次新高
地块溢价率33.4%、成交总价117.6亿，成为广州今年溢价率最高，也是唯一一宗地价破百亿的涉宅地。
而72070元/㎡的实际楼面价则创天河区新高，比原纪录保利华创·都荟天珺项目地块（出让时间2023.6.21）的61948元/㎡高出1万/㎡；且超越越秀区广州城投·东园公馆项目地块（出让时间2020.3.10）的71930元/㎡，创全市实际楼面价次新高，仅次于海珠区的琶洲·樾|华樾（出让时间2023.12.29）的85197元/㎡。
好地研究院认为，拍出如此成绩主要是地块综合素质好，加上高得房率的加持：
地块位于广州金融城西区，南向一线望江，紧邻珠江新城东区，与琶洲隔江相望，同时享受金珠琶三大CBD的配套与利好，是广州今年为止推出综合素质最好的一宗涉宅地。
此外，地块还拥有全市独一档的阳台占比从20%扩充到30%的计容规定，使用率最高可达到130%，具备打造新豪宅标杆项目的潜力。
地块航拍图（来源：好地大数据）
看点二、热度仍未达预期
虽然地块拍出高溢价，单价刷新全市次新高，但好地研究院认为，今天土拍热度仍未达市场预期。
主要表现有：
①参与房企少
本次土拍仅有三家房企参拍，虽然地块起拍总价高达88亿，考验企业的资金实力，但综合素质确是今年最好的，去年深圳深超总起价过百亿仍吸引6家房企参拍，海珠区上涌果树公园百亿地块也吸引14家企业摇号，说明高总价不是决定性因素，房企对广州市场或者豪宅市场的信心才是关键。
②地价未达预期
好地研究院了解到，之前不少业内同行预估地价将拍到8万/㎡，如按距离地块最近（相距约1.4公里）的保利华创·都荟天珺作为参考，在既不具备江景资源、又有两大重要主干道围绕的情况，其售价最高也卖到14万/㎡，而本地块在如此寸土寸金的位置，加上一线江景和高得房率加持，即使以都荟天珺最高价14万/㎡作为均价、地价8万/㎡测算，利润也超10%。
如今，地价只拍到6.7万/㎡，利润至少20%以上。
好地研究院认为，地价未达预期主要有几个原因：
①地块有瑕疵，周边新房去化差
地块所在的员村旧改未启动，周边多为村屋与产业创意园，居住环境与圈层难以与豪宅扎堆的珠江新城东区媲美。目前地块周边三公里内仅保利华创都荟天珺一个住宅项目在售，自今年3月开盘至今，成交金额共计9.6亿元，成交均价约11万/㎡，网签47套，月均流速仅5.2套。
②房企销售情况不理想
今年前8月，广州市商品房销售总额1922.42亿元，同比减少21%（2446.67亿元）。具体到房企，参与今天竞争的三家房企同时也是广州销售TOP3房企，其中成功拿地的保利，销售额同比跌13.8%，越秀跌幅超三成，而逆市上升的中海，销售额90.8亿元与地块起拍价相差无几。
2024年前8月房企商品房销售额TOP3
③调规式供地降低了公信力
近两年，广州通过不断规划调整，在核心区位，甚至是没有宅地规划的片区调出宅地，影响了在企业心目中的公信力。就在地块开拍前不久，东侧就新增了总建面15.8万㎡宅地，并已列入第三批预公告清单，削弱了南方面粉厂地块的稀缺性。此外，天河智谷片区通过商改住，一下子新增3宗低密宅地，容积率仅0.8。
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金融城西区规划调整新增宅地位置图（来源：好地研究院）
④豪宅市场是否饱和存疑
近几年，广州供地越来越核心，仅2024年中心四区供地量占到全市四成，与此同时，世界大观、金融城、琶洲等板块总价千万级的豪宅竞争加剧，而本地块的地段和本身素质，打造成豪宅项目已是必然，但未来豪宅市场是否饱和？与其他豪宅项目比是否存在较大优势？值得深入研究！
