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核心提要：
一、番禺好又多地块大概率摇号
二、番客北地块具有封顶预期
三、其余3宗地预计底价成交或流拍
文/好地研究院 黄卓贤
明天（6月13日），广州5宗宅地将出让（原定6宗，其中广州设计之都三期地块延期1个月出让），总出让建面35.1万方，总起价44.9亿元。
5宗宅地分布于番禺（3宗）、荔湾（1宗）、从化（1宗），优劣势较为明显，好地研究院预计明天土拍结果将严重分化：
（1）番禺好又多地块大概率摇号。本地块位于番禺区核心区位，配套齐全，且周边市场断供多年，市场预期较好。据了解，本地块的房企参拍数量达20家（不排除部分为马甲），预计大概率将摇号。
（2）番客北地块具有封顶预期。本地块封顶地价下利润空间仍超10%，共吸引了5家房企报名，预计高溢价率成交，不排除封顶的可能。
（3）其余3宗地预计底价成交或流拍。荔湾小梅大街地块虽然区位优越，但受自身体量小、设计开发难度大等制约，番禺市桥客运站、从化邓村村地块区位较偏，周边环境一般，房企关注度低，预计大概率以底价成交或流拍。
出让住宅地块指标
地块位置分布（来源：好地大数据）
一、番禺好又多地块大概率摇号
地块出让面积17946.91㎡，容积率3，最大建筑面积53840.73㎡。挂牌起价112161万元，楼面起价20832元/㎡，上限价128985万元，上限楼面价23957元/㎡。
本地块位于番禺广场板块核心，距离5轨交汇（含在建与规划）枢纽番禺广场站不到1公里，周边生活配套十分齐全，生活氛围浓厚。
同时，番禺广场板块核心区域内已断供多年，有一定市场需求。
若按4.3万/㎡的精装售价测算，封顶后销售净利润率为10.3%。
结合地块不足13亿的封顶地价，将成为本次参拍热度最高的地块，房企参拍数量达20家（不排除部分为马甲），预计大概率封顶摇号。
地块位置图（来源：好地大数据）
二、番客北地块具有封顶预期
地块出让面积16900.81㎡，容积率3.03，最大建筑面积51213㎡。起价90263万元，楼面起价17625元/㎡，上限价103802万元，上限楼面价20269元/㎡。
作为去年流拍的回炉地，今年重新出让，起拍价与规划条件不变，得益于广外附小落地和紧邻的龙湖·金地天峯项目价格回调，增加了房企拿地信心。
若按4万/㎡的精装售价测算，地块起始地价下预期销售净利润率为15.8%，封顶后销售净利润率为12.3%。
好地研究院认为，本地块封顶地价下仍有较大利润空间，预计将以高溢价成交，不排除封顶可能。
值得一提的是，5家参拍房企中，就包括去年交保但未出价导致地块流拍的金茂。
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地块位置图（来源：好地大数据）
三、荔湾小梅大街、番禺市桥客运站、从化邓村村地块预计底价成交或流拍
荔湾区小梅大街7号AL011408地块
地块出让面积4018㎡，容积率2.6，最大建筑面积10446㎡。挂牌起价37617万元，楼面起价36011元/㎡，上限价43259万元，上限楼面价41412元/㎡。
地块位于荔湾老城区，周边各类配套一应俱全。但地块自身体量小，限高宜控制30米以下，东西两侧均高层住宅阻挡，设计开发难度大，大大降低对房企的吸引力，预计将以底价成交，有流拍风险。
地块位置图（来源：好地大数据）
番禺区东环街市桥货运站BC0509004地块
地块出让面积32733.99㎡，容积率3，最大建筑面积98202㎡。挂牌起价149817万元，楼面起价15256元/㎡，上限价172289万元，上限楼面价17544元/㎡。
地块周边2公里范围内无地铁，处于城中村和产业园之中，城市界面较一般。
北侧的二手房星力时代豪庭（楼龄约5年）放盘价仅约3万/㎡，若按3.3万/㎡的精装售价测算，地块起始地价下预期销售净利润率仅为11.4%，较番禺另外两宗地底价下利润率要低，预计将以底价成交，有流拍风险。
地块位置图（来源：好地大数据）
从化区太平镇广从北路地铁14号线赤草站西南侧FC0301003、FC0301014、FC0301053地块（邓村村地块）
地块出让面积56556.37㎡，容积率2.42，最大建筑面积136949.91㎡。 挂牌起价59330万元，楼面起价4332元/㎡，上限价68229万元，上限楼面价4982元/㎡。
地块地处广州远郊，市场热度低，若按1.5万/㎡的精装售价测算，地块起始地价下预期销售净利润率仅为6.5%，难以吸引房企关注。
地块位置图（来源：好地大数据）
