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好地网11月25日消息（研究员 黄卓贤）今天，深圳四批次7宗地集中出让，最终6宗成交，1宗流拍，与本网预测基本一致（前瞻回顾），成交地块的竞争热度出现严重分化，宝安、龙岗2宗纯安居房地块吸引32家房企摇号（剔除重复），龙华北站地块达上限后竞安居房成交，其余均为低溢价或底价。
6宗成交地块，总成交建筑面积96.3万方，吸金97.3亿元，成交楼面均价10098元/㎡（如剔除深汕地块则为12007元/㎡），平均溢价率3.7%。
一、安居房地块热度持续走高
回顾上批次，作为唯一一宗摇号地块，龙华福城安居房地块共有9组竞买人参与摇号，而本批次两宗纯安居房地块热度更高，合计吸引32家企业参拍，且所有报名企业均参与摇号。当中涌现出不少意欲新进深圳的外来房企，如厦门国贸、武汉城建、南光等外地国企，江苏亚伦、海信、湖州永晖等外来民企。值得一提的是，宝安地块参拍企业数高达28家，更创下集中供地以来单宗地新高。
好地研究院认为，纯安居房热度持续走高，主要有以下3个原因：
1.拿地门槛低：据好地研究院统计，本年度深圳供应38宗涉宅地，平均起价为19.4亿元/宗，而纯安居房地块往往总价不高，上批次龙华福城安居房地块总起价仅3亿，本批次龙岗、宝安安居房地块起价仅为2亿元、5.2亿元，拿地门槛远低于平均值。
2.风险小：纯安居房地块无需担心去化问题，目前，深圳市轮候户数已有18万户，而据不完全统计，2022年-2025年深圳全市预计供应安居房仅5万套，其中今年预计供应1万余套，现阶段深圳市每批安居房基本100%成交。因此，项目在未来一两年后上市相信仍将处于供不应求的局面。
3.利润高：经好地研究院测算，两宗地摇号情况下利润率仍有15个点左右，利润相当可观。
二、其余地块热度较低
除了两宗纯安居房地块，其余地块的竞争热度不高，甚至有下降趋势，主要体现在：
1.平均溢价率创新低：本批次7宗地块平均溢价率为3.7%，较三批次下降了0.2个百分点，创深圳集中供地以来的新低。
如剔除纯安居房地块，平均溢价率则更低，为2.7%，比整体低了1个百分点，较上批次下降0.9个百分点（三批次剔除安居房为3.6%）。
2.企业参与度不高：本批次7宗地块共吸引33家房企参拍（剔除重复），从单宗地块的报名企业来看，安居房地块分别为28家、17家，平均22.5家，而其余5宗地块报名企业均不超过4家，单宗地块的平均报名企业仅1.6家。
此外，安居房地块民企的参与度高，共计有13家民企参与，而其余5宗报名的均为央国企。
3.相邻地块地价明显下降：以商品房为主的地块中，剔除定向，剩下龙华民治和光明凤凰地块，两宗地对比今年成交的相邻地块，实际地价有明显下降，其中龙华民治地块相比二批次降幅约12.1%，光明凤凰地块相比二批次降幅约20.4%，相比一批次降幅约28.3%。
