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好地网8月29日讯（研究员 黄卓贤）今天，深圳重新发布了2021年第二批住宅用地挂牌公告，将于9月28日分10时、15时两个时间段集中出让。
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【8.6快讯】深圳第二批次22宗地中止出让，或将调整规则降低热度
此次重新挂牌涉及地块不变，共22宗地块（其中两宗为租赁住房用地），总出让面积81.38万方（1221亩），总建筑面积279.92万方，且地块起拍价与保证金不变，总起价422亿，总保证金209亿元。
相比之前，此次重新挂牌，调整、变化的有：出让方式、竞拍资质、竞得宗数限制、地价上限、房价上限、资金来源，具体解读如下：
1.出让方式：从原来的5种出让方式调整为2种，具体为：两宗租赁住房用地——南山T403-0401宗地、龙华A916-0572宗地采用“竞地价（上限溢价率15%）+摇号”的出让方式，其余20宗地均采用“限房价，先竞地价（上限溢价率15%）、再竞自持（上限比例40%）、最后摇号”的方式。
自持说明：①需全年期自持，期间不得转让及拆分抵押，限整体抵押，因破产清算、司法强制执行、抵押权人实现抵押权等情形需转让自持租赁住房的，限整体转让。②户型建面不得超100㎡，70㎡以下建面及套数占比不少于70%。③项目在租房源的每平方米单位租金均价，不得超过主管部门发布的同期同区域同品质租赁住房租金参考价格。④租赁住房对外出租的单次租期不得超过5年，不得一次性收取超过1年的租金，不得以租代售、变相销售租赁住房。
2.限资质：本批次用地竞买申请人须具有房地产开发资质(联合竞买的，联合各方均应具有房地产开发资质)。
3.禁马甲、限竞得宗数：同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买，参与竞买企业应提交相关证明材料及承诺函，同一企业及其控股的各个公司，参与本批次用地竞买最多可竞得3宗用地(含联合竞买)。
4.溢价上限调整为15%：在保持挂牌起始价不变的基础上，地块溢价率上限统一由45%调整为15%。
5.下调新房售价：本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等，安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%不等（具体如下表）。
6.严查资金来源，确保房企使用自有资金购地：建立“先承诺后审查”的工作机制，竞买申请人需承诺购地资金来源不属于股东违规提供的借款、转贷、担保或其他相关融资便利等，不属于金融机构各类融资资金，不属于房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，不属于其他自然人、法人、非法人组织的借款，不属于竞买企业控制的非房地产企业融资等；市金融监管局组织相关金融监管机构开展竞得人购地资金审查工作。
总结：7月25日，好地研究院曾在深圳举办深圳二批次集中供地的沟通会，并在会上预测，除定向及深汕地块外，其余基本会达到上限价并竞配建或自持。而今天重新挂牌，在起始价不变的情况下，地价上限由原来45%的溢价下调到15%（降幅21%），与此同时，新房的毛坯售价仅下调3%-9%，也就是说，在地价竞到上限的情况下，利润空间更大，换而言之就是必将竞自持，看谁更能牺牲现金流利润，从这个角度来看，深圳新的竞价规则并没有真正实现“稳地价”的要求。
另外，此次调整的另一大特点是限竞得宗数，已竞得3宗的企业，将自动丧失后续地块的竞买资格，也就是说，对于拿地意向强烈的本土深耕企业来说，如何选择地块将成为考验（当然也可有钱任性，保证金全覆盖），而对于关注深圳的企业也不失为一次机遇，特别是竞买资格已经成为一个重要资本。
附：地块指标及分布图
地块指标
地块位置分布（来源：好地大数据）
