核心提要：

一、出让规模：缩量走势持续，园区位列金额榜首，姑苏区大幅攀升

二、市场行情：高开低走，整体适度回暖，板块依然分化

三、房企情况：市场化房企份额提升，华润列拿地金额榜首位

四、地价走势：整体上扬，板块间呈现差异化格局

好地网12月25日讯（研究员 周吉羊） 随着上周六（12.23）吴中区3宗地完成出让，苏州市区2023全年涉宅用地市场正式收官。

今年以来，苏州供地趋向常态化，共进行了11次集中土拍（最后3次为区域专场出让），共成交涉宅地块（含定销房）共88宗，总面积346.47万方，完成全年供地计划总量的68%左右。

总出让金907.4亿，同比去年减少36.1亿，减幅3.8%；平均溢价率4.6%，高出去年1.9个百分点，整体热度有所上升。

金额最高的区域为工业园区，共计出让了14宗地块，总出让金215.8亿。

拿地金额最高的房企为华润，其在园区湖西、奥体以及姑苏平江新城共拿地3宗，总权益拿地额为67.2亿。

好地研究院回望全年的房地产市场，归纳了4个关键词：

1、整体规模持续“缩量”；2、市场“高开低走”，板块“冷热不一”；3、市场化房企份额提升；4、土地限价取消，热门（限价红利）地块价格“上涨”，其余板块维稳。

一、出让规模：缩量走势持续，园区位列金额榜首，姑苏区大幅攀升

2023全年，苏州市区成交涉宅地块共88宗，总面积346.47万方（5197亩），总出让金907.4亿，平均楼面价15963元/㎡。（注：统计范围住宅、商住、保障房）

相比供地计划中506.7公顷（7600亩）的预计住宅推地量，完成率68%左右。

同比去年，面积减少16万方，减幅4.4%；出让金减少36.1亿，减幅3.8%。

纵观近年来出让金情况，市场规模在2021年达到高点（1344.3亿元），但近两年持续缩量明显，若对比2021年，今年的下降幅度高达32.5%。

细分到区域来看，工业园区成交14宗，面积51.35万方，总出让金215.8亿，列为所有区域榜首，占全市比例23.8%。

高新区成交15宗，总出让金200.6亿排名第二，占比22.1%；相城区成交22宗，总出让金159.8亿排名第三，占比17.6%。

值得一提的是往年一直低位供应的姑苏区，今年共成交9宗地块，面积27.71万方，金额109亿，较去年翻了三番。

各区域1-12月成交详情

二、市场行情：高开低走，整体适度回暖，板块依然分化

①平均溢价率4.6%，行情适度回暖

今年来整体热度先扬后抑，土拍市场出现了适度的回暖。

据统计，全年苏州市区涉宅地平均溢价率4.6%，相比2022年的2.7%，上升1.9个百分点。

不过，市场热度的反弹主要还是上半年预期回暖，前6月平均溢价率达到6.2%。不仅工业园区、姑苏和新区核心板块封顶，热度还有外溢趋势（如斜塘变摇号、吴江太湖新城溢价）。

而进入下半年后，热度回落，仅少数核心地块出现溢价，封顶摇号情况逐渐减少，房企拿地集中于优质城市优质板块，拿地态度更加谨慎。

②板块间冷热分化加剧

同时，板块之前的冷热分化依然是主旋律，封顶（含溢价率超过15%）地块占比14%，超7成地块底价成交。

2月份一批次中，共有3宗地块封顶进入摇号；5月进行二批次出让，3宗摇号；6月的三批次中，2宗地块封顶摇号。

8月，苏州市区在月初和月末分别进行了四、五批次出让。四批次中仅产生2宗溢价地块，未有封顶产生；五批次中胥江地块和元和定销房地块2宗封顶。

10月，六批次中狮山核心区2宗地块产生较高热度，1宗封顶摇号，1宗溢价9.74%。

11月，苏州市区在月初和月末分别进行了七、八批次出让。七批次仅产生1宗溢价地块，未有封顶；八批次取消土地限价，奥体地块产生较高溢价，其余地块则均是底价成交。

12月，吴江、相城、吴中三轮专场土拍全部是底价收官。

三、房企情况：市场化房企份额提升，华润列拿地金额榜首位

苏州市区1-12月共出让商品住宅地块（不含保障房）899.5亿元：其中本地城投类房企拿地占比28.4%，大型央企和国企拿地占比52.9%，混合制企业拿地占比1.7%，民营房企拿地占比17.1%。

对比江苏其余12个地级市，苏州30%左右的城投比例，在所有城市中最低，市场相对健康。

但较上半年数据来看，受到下半年行情筑底影响，城投托底拿地比例还是出现进一步上升，其余各类市场化企业份额持续下降。

若剔除城投类企业拿地，全年市区的市场化房企拿地额为644.4亿，较2022年同比增长10.4%，市场份额占比提升9.7%。

据好地研究院统计，1-12月房企拿地额前TOP10，几乎均是品牌房企的身影。

其中，华润拿下3宗，权益拿地额67.2亿位列房企榜首，布局范围包括园区湖西、奥体以及姑苏平江新城。

同时，华润还通过后期入股方式，与华发合作开发了沧浪新城的润鸿四季项目。

厦门建发排名第二，拿下5宗，总金额55.4亿，包括独立竞得狮山2宗和青剑湖1宗，联合地方国资包揽黄桥2宗低密宅地，

本土国企——苏高新拿下7宗，全部底价摘牌，权益金额54.9亿排在第三位。

4-10名分别为：中建壹品（中建三局）、中海、金茂、金隅、吴中城投、保利发展、华发。

市区1-12月房企拿地TOP10

四、地价走势：整体上扬，板块间呈现差异化格局

伴随着土地供应更为符合各地的改善性需求以及核心区供地量提升，全年土地成交楼面价呈现上扬态势。

全年宅地成交楼面均价15963元/㎡，同比上涨1719元/㎡，涨幅12.1%。

以不同板块对比来看，当前地价走势总体呈现差异化格局：

①核心板块或优质次核心板块地价出现上涨

核心板块如月亮湾、奥体、姑苏核心、狮山等，一方面预期持续向好使得市场保持高热，另一方面定价上调叠加后期土地限价取消，使得板块地价也水涨船高。

典型如八批次中金隅拿下的奥体地块，由于未设置上限价，最终超3.9万/㎡的价格创下园区新高，也推动了房价预期进一步提升。

而次一级核心区如苏州奥体南、跨塘、平江新城等，在上半年的出让中受核心区热度外溢影响，推动地价上行。

②其他成交板块地价维稳

娄葑、科技城等区域次核心以及光福、度假区、渭塘等外围板块，地价较去年未有较大的变动。

各板块地价变动情况