编者按
根据2014年的成交和目前的库存，杭州各区的供求关系分为三个梯队：较理想的有上城区、滨江区、西湖区；处于平均水平的有拱墅区、江干区、余杭区和萧山区；去化压力大的有下城区、下沙和之江。但历史成交不代表未来，去化好的区域可能因为购买力消化而变差，去化差的区域因为配套的强化而变好。
文好地研究院 王宇栋
2014年底，杭州商品房库存（本文库存指已领预售证的可售存量）正式迈入15万套大关，其中，商品住宅库存面积达到了近10万套。
近10万套住宅库存如何分布？各区库存是否过量？哪个区供求关系合理？
好地研究院根据2014年住宅成交量、年末库存进行对比分析，计算去化周期，对各区的供求关系情况进行点评：
一、区域点评
根据好地研究院的分析，十个区域可以分成5组进行相似性或者差异化对比：
（注：下沙、之江并非行政区，但本文中分别和江干区、西湖区分开统计，便于体现差异性）
① 上城区、下城区：库存稀缺，去化差异大
上城区在各个区域中项目最少，住宅稀缺程度最高，按月均去化面积计算的去化周期仅8个月，位列杭州首位。
下城区住宅库存量也不大，仅高于上城区，但其去化水平较弱，去化周期大致在23个月。
② 滨江区、西湖区：同城化削减竞争力
根据刚刚出台的《关于进一步加快萧山区余杭区与主城区一体化发展的若干意见》，2015年开始，杭州同城化开始实施，随着教育、社保、户籍等方面的一体化发展，紧邻萧山的滨江区和邻近余杭未来科技城和良渚的西湖区受影响较大，将直面相邻区域的竞争，原来的价格优势将逐步减弱。
从2014年的去化水平来看，滨江和西湖区去化周期分别为10、12个月，区域的供求关系较为合理。
③ 拱墅区、江干区：教育资源助力去化
与西湖区名校云集相比，拱墅、江干在教育方面略逊一筹，但名校集团化办学让区域教育资源总体水平较好。
拱墅区以卖鱼桥小学为代表，已经建有湖墅、文澜、霞湾3个校区，北软校区尚未投入使用。2014年拱墅区去化周期17个月，处于杭州平均水平。
江干区以采荷一小、二小为代表，发展名校集团化办学，目前已经进驻城北的丁桥、华丰板块，弥补了板块的教育短板。2014年，江干区去化周期也为17个月，供求关系合理。
④ 余杭区、萧山区：同城化利好
余杭、萧山两区和主城区的一体化进程不断加速，户籍、教育、社保方面一体的利好将带来去化水平的提高。
余杭、萧山是典型的高库存和高去化速度的“双高”区域，余杭区表现尤为明显。2014年两区的库存分别位列杭州的前两位，但去化周期大致在17个月，位于杭州的平均水平。
⑤ 下沙、之江：大户型去化难度大
下沙和之江整体去化周期按面积和套数分别计算，去化周期差异较大。
下沙、之江去化压力较大，但值得注意的是，两区域小户型供求关系较为合理，去化压力主要集中在大户型方面。按面积分别测算不同户型下的去化周期，2014年之江和下沙大户型去化周期远高于杭州的整体水平，其小户型的去化周期与杭州平均水平基本持平。
二、2014年各区成交了多少量？
2014年，杭州共成交商品住宅784万方，同比2013年微涨7%。
10个区域中，4个区域成交面积出现下滑，幅度最大的下沙下滑近半；
6个区域成交面积同比增长，其中，上城、滨江、余杭和萧山成交面积同比增幅较大，分别达128%、27%、13%和23%。
三、各区库存有何变化？
好地研究院统计，2014年杭州商品住宅库存97222套，总面积1190.8万方。同比上涨20%。其中主城区469.6万方，同比上涨9%，余杭区519.2万方，同比上涨23%，萧山区202万方，同比上涨31%。
区域方面，有7个区域的住宅库存上涨，其中，江干、萧山和余杭增幅较大。
下城和下沙的商品住宅面积相较2013年略有下降，之江与2013年基本持平。
四、去化周期
据好地研究院测算，目前杭州总库存1190.8万方，若按照2014年去化839万方测算，库存去化周期大致为17个月。
其中，上城、滨江、西湖三个区域去化周期较短，拱墅、江干、余杭和萧山大致在去化的平均水平，下城和下沙去化周期约2年时间，之江去化周期较长，达到30个月。
备注：去化周期按月面积去化计算