核心提要：
1、牛田单元地块，溢价率有望接近20%
2、东新单元地块，溢价率或在19%左右
3、白杨单元地块，商住属性预计底价
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核心提要：
1、牛田单元地块，溢价率有望接近20%
2、东新单元地块，溢价率或在19%左右
3、白杨单元地块，商住属性预计底价
文/好地网 徐路加
明天（8.13），杭州将出让3宗涉宅地，总起价25.95亿元。
其中拱墅区东新单元、上城区艮北新城两宗住宅地块，在限房价体系下预计延续高热度。
不过，此前几批次连续由滨江、绿城包揽后，本次是否会涌现出新得主，是较大看点。
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另外一宗为钱塘区下沙沿江近地铁一号线云水站商住地，有近8200方商业商务自持要求，是否有新面孔，值得期待。
8月13日出让地块位置分布（来源：好地大数据）
此外，根据目前挂牌情况，本月20日将出让钱塘区江海之城核心地段低密地块（起价4.79亿元）；本月29日还将出让拱墅区4宗小体量宅地（总起价45.02亿元）。
拟8月20日、8月29日出让地块位置分布（来源：好地大数据）
1、杭政储出[2024]80号牛田单元R21-03-02地块，溢价率有望接近20%
地块位于上城区艮北新城，目前板块已无库存。最近供应项目为去年10月的望斓翠印府、紫映云来府（距离本项目800米，限价44400元/㎡与本地块一致），板块在多项目集中供应后随着库存见底，收官推盘的中签率均不到25%。
对比以上两项目，本次地块远离地铁站点并且靠近快速路，区位稍逊。
而从板块格局来看，尽管所处艮北4.44万的限价目前无明显红利，但与南侧一路之隔的钱二板块平澜府等项目限价差超2万，这也会成为未来客户置业的重要考量维度。
好地研究院认为，基于板块无库存、地块总体量也仅3.8万方，销售压力较小，预计仍能较快去化。
地价来看，若参考望斓翠印府、紫映云来府地块（为封顶摇号），对应本地块楼面价29300元/㎡，溢价率20%，考虑到当前项目普遍成本上升，预期利润率在5%左右。
预计：地块体量小且处于断供板块，总体风险低，考虑到未有明显限价红利，在后续同等价位段项目的竞争中，仍需有一定利润空间保障，按照5%预期，溢价率有望接近20%。
地块位置图（来源：好地大数据）
2、杭政储出[2024]81号东新单元XC0607-R21-10地块，溢价率或在19%左右
地块位于拱墅区东新单元，可直接棠前嘉悦府、宸樾恒久府两个同限价项目。
棠前嘉悦府（已售罄）为去年9月建杭拿地，两次开盘摇号中签率均仅20%，地块实际楼面价约34425元/㎡，超20家企业封顶摇号，预期利润率3.6%。
宸樾恒久府（未售）为西房今年1月拿地，为价高者得模式，实际地价36075元/㎡，预期利润率仅1.3%。同等利润率预期，对应本次溢价率在19%左右。
预计：明确的快销预期、合适的体量及总价，将延续今年1月低利润拿地行情，溢价率在19%左右。
地块位置图（来源：好地大数据）
3、杭政储出[2024]82号白杨单元QT030403-08地块，商住属性预计底价
地块位于下沙沿江板块，已断供5年。
非限房价体系下，住宅部分预计价格仍可看至此前广宇·锦上文澜3.0万元/㎡左右。相比此前的低中签率快速去化，当前直面包括金沙湖、东部湾、大学城等周边板块相近价位段新推优质项目竞争。不过住宅总量仅1.7万方，风险可控；按照住宅部分13451元/㎡起价测算，也有利润空间保障。
而占比32.4%，8198平米的自持商业商务部分，对当前普遍轻资产投资房企有较大抗性。市场下行以来，除西兴等少数核心地块外均未有竞争。
预计：自持商业商务的要求下，当前主流房企较少会参与，预计底价。
地块位置图（来源：好地大数据）
