X
核心提要：
一、河西中G42、百家湖G44地块，较大概率封顶摇号
二、大校场、燕子矶、兴智中心等板块热度或将回落
三、其余地块竞争预期较弱
好地网8月24日讯（研究员 周吉羊） 明天（8.25），南京五批次集中供地将进行出让，共12宗，总起价170.8亿。
其中，商品住宅用地10宗，分布于大校场、河西中、燕子矶、百家湖、上秦淮、马群、兴智中心、东山、雨核以及江北核心。
安置房用地2宗，全部位于溧水城区。
地块分布图
相比于前两批次市场呈现的较高竞争预期，进入下半年来，南京市场行情回落趋势明显，区域表现各异。
好地研究院认为，本次土拍热度与上批次将基本持平，并延续板块分化的现象，原因在于：
1、销售端持续回落。二季度以来，南京新房市场已经连续4个月出现下跌行情（4-7月），而8月至今成交套数仅为7月的六成，预计大概率仍将持续下行。
2、缺乏实质性刺激政策落地。7月下旬，中央和地方密集发声提升了政策端的市场预期，但截至目前仍未有强刺激性政策出台，尤其是最新一期LPR（房贷利率），并未随着MLF“降息”而下调，市场未来走向依然存在不确定因素。
3、虽然本次核心区供地增加，但自去年市场低迷以来，真正具有“抗打”能力的仅河西和百家湖。其余板块或在今年前期有反弹表现，随着市场再度筑底调整，与第一梯队的分化也越来越明显。
在此背景下，12宗地块预期如下：
一、河西中G42、百家湖G44地块，较大概率封顶摇号
建邺区南苑街道G42地块，面积28亩，体量4.4万方，起始楼面价37533元/㎡，上限楼面价42943元/㎡。
地块位于河西中板块，紧邻地铁，配套齐全，距离南京奥体中心1公里左右，板块能级高。
周边品牌房企云集，市场整体存量见底，本宗地块的入市，将带来全新的置业需求，去化预期较好。
据悉，地块有超20家房企报名，不出意外将顺利进入封顶摇号。
地块位置图
江宁开发区G44地块，面积47.5亩，体量7万方，起始楼面价18535元/㎡，上限楼面价21121元/㎡。
地块位于百家湖板块，是江宁的核心区，可享南京南站和百家湖核心区资源，双地铁穿境而过，交通便捷。
板块一直汇聚着较高的人气，是当前的置业热点区域之一。
北侧紧邻今年二批次象屿摇号竞得的铂萃云湾项目，成交价13.9亿，楼面价21280元/㎡，与本案上限价基本持平。
地块吸引了8家左右房企报名，大概率也将出现激烈争抢。
地块位置图
二、大校场、燕子矶、兴智中心等板块热度或将回落
秦淮区南部新城G41地块，起价31474元/㎡，相较于3月首批次成交保利文璟和颂（溢价2.12%），定价要高出400元/㎡左右；较5月二批次成交的保利G13地块（溢价11.06%），起价高出500元/㎡左右。
地块位于大校场，当前板块内可售项目多，整体竞争压力较大，同时界面一般，居住氛围也还没有成型。
地块位置图
栖霞区燕子矶新城G43地块，面积107.3亩，体量17.2万方，带有3%的商业。
地块总价为本批次所有地块最高，资金需求量大。起价318000万元，起始楼面价18527元/㎡，上限价364000万元，上限楼面价21121元/㎡。
今年二批次中，厦门国贸摇号竞得西侧相邻宅地，成交价32亿，楼面价21253元/㎡，与本案基本持平。
目前周边主力在售项目为保利燕璟和颂，于今年1月开盘，在一季度热销后，4月以来去化逐月下行，市场预期的下降或导致本地块遇冷。
地块位置图
栖霞区兴智中心G48地块，面积46.3亩，体量7.4万方，同样带有3%的商业。
地块周边多为产业园区，生活配套欠缺。
虽然今年二批次中，金地曾以7.03%的溢价竞得相邻宅地，不过在当前的市场环境下，预计热度将出现回落。
地块位置图
三、其余地块竞争预期较弱
江宁上秦淮G45、雨核铁心桥G50两宗，均是今年三批次中延期出让地块，本次重新推出，铁心桥G50地块起价下调10000万元，上秦淮G45地块价格未变。
两宗地块虽然较难出现争抢，但或将吸引到市场化房企参拍。
栖霞区马群G46地块规划为老年公寓；江北新区G04地块带有较大的商业体量；溧水永阳街道2宗为安置房，受区位和地块属性的影响，预计将底价成交。
地块指标
