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好地网9月6日讯（研究员 周吉羊） 上海三批次共30宗商品住宅地块，将于9月23日出让。
总出让面积143.41万方，总建筑面积286.91万方，总起价887亿元。
针对此批次地块的具体情况，好地网将以区为单位，对各区挂出的地块详情以及周边市场进行详细解读。
今天带来：静安、徐汇、普陀区7宗地块
这7宗均处于上海中心城区，占总宗数的23%，总起价374.2亿，占比达42%，俨然成为下半年为上海财政做出贡献的主力军。其中有2宗位于内环内，为静安中兴社区2宗商住地，总起价分别高达121亿、80亿。
好地研究院执行院长方晓泉认为，上海在疫情之后加大旧改力度，后续类似的中心城区“巨无霸”地块的供应将会多起来，但通常会是混合用地，对于房企的综合开发能力以及资金要求是个挑战，这类地块适合资金实力强、擅长住宅开发的央国企，和擅长运作商办物业的企业（如港资），携手共同打造。这个趋势在今年二批次土拍中已经出现，招商&保利&新世界联合拿下普陀中山北地块。
就在不久前，新世界集团执行副主席兼行政总裁郑志刚在接受媒体采访时表示：新世界集团将在12个月内在上海、广州、杭州和深圳等中国城市投资共计100亿元人民币。
今年4月，新世界中国与招商蛇口签署了战略合作协议， 合作涉及住宅开发、商业体打造、城市更新及旧改项目、股权及资产收购项目等多个领域。
总体来看，虽然作为本批次中地段最为核心的7宗地块，流速都能得到充分保障，但其中4宗有较高的商业配建要求，将影响竞拍热度，而徐汇华泾、龙华、普陀桃浦3宗纯宅地，都有较大概率进入一次性报价。
地块指标
地块分布图（来源：好地大数据）
静安区（2宗）
静安区中兴社区C070202单元321-01、322-09地块
东至东宝兴路，西至宝通路，南至规划322-08地块、宝通公寓、长征大厦，北至芷江中路。
出让面积69611.5㎡，容积率322-09：3.0、321-01：2.5，建筑面积166998.75㎡。
起价803730万元，起始楼面价48128元/㎡，中止价格854534万元，中止楼面价51170元/㎡，一次书面最高报价867240万元，房地联动价119000元/㎡。
地块要求：
1、322-09地块设置建筑面积不小于4580㎡（计容）的公共服务设施，包括市区级文化设施3000㎡，菜场1500㎡，公厕80㎡，市区级文化设施由受让人自持。
2、受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业；按出让年限自持建筑面积不低于15%（计15482.77㎡以上）的住宅物业用于租赁；按出让年限自持建筑面积不低于60%（计35520.17㎡以上）的办公物业。
3、321-01地块可设置少量商业，主要设置便利店、连锁药店、餐饮等与居民生活密切相关的生活服务业态，具体以审定方案为准。322-09地块除菜场外其他配套应兼顾办公人群和周边地区居民消费需求，建议配置便利店、连锁药店、餐饮、休闲商业等与居民生活密切相关的商业业态，具体以审定方案为准。
4、产业业态功能应符合苏河湾滨水商务集聚带总体规划定位，重点导入商贸服务、文化创意、金融服务、专业服务等现代服务业，积极发展总部经济、涉外经济。
地块航拍图
静安区中兴社区C070202单元304-03地块
东至止园路，西至西藏北路，南至中华新路，北至天通庵路。
出让面积43841.3㎡，容积率5.75，建筑面积252087.48㎡。
起价1205984万元，起始楼面价47840元/㎡，中止价格1277375万元，中止楼面价50672元/㎡，一次书面最高报价1295220万元，房地联动价133000元/㎡。
地块要求：
1、配置建筑面积不小于12100.2㎡（计容)的公共服务设施，包括：（1）社区文化活动中心、社区体育设施；（2）居委会用房（建筑面积不小于200㎡）、老年活动室（建筑面积不小于200㎡）、文化活动室（建筑面积不小于100㎡）、养育托管点（建筑面积不小于360㎡）及560㎡的社区配套用房。
2、该幅地块产业业态功能应符合苏河湾滨水商务集聚带总体规划定位，重点导入商贸服务、文化创意、金融服务、专业服务等现代服务业，积极发展总部经济、涉外经济。商业部分应考虑契合社区商业中心定位，注重引入国内外知名品牌和服务，大力发展“首店经济”、“品牌经济”。其他配套应兼顾办公人群和周边地区居民消费需求，建议配置便利店、连锁药店、餐饮、休闲商业等与居民生活密切相关的商业业态 。
3、受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业；按出让年限自持建筑面积不低于100%（计29998.41㎡以上）的商业物业；按出让年限自持建筑面积不低于60%（计53997.14㎡以上）的办公物业。
地块航拍图
两宗地块位于不夜城板块，地处内环之中，是本批次中地理位置最为中心的地块。
地块距离外滩直线仅2.5公里，到陆家嘴直线3公里左右，区位价值不言而喻。周边有地铁3号线、4号线、8号线等多条地铁线，紧邻内环高架路和南北高架路，提供了便利的交通出行条件。
周边有静安区止园路小学、闸北第三中心小学、宝山路小学、青云中学、市北初中等教育资源以及上海中医院芷江中路院区、上海第十人民医院等医疗配套。
两宗地都由较大的商业体量和自持要求，总起价达到213.2亿，其中304-03地块起价更是超百亿。
市场方面，周边（静安、虹口）自2020年以来出让7宗宅地（含旧改），最近一次为上一批集中供地中，大宁资产以7.5亿竞得天目社区地块，楼面价56201元/㎡，房地联动价128800元/㎡。
天汇世纪玺6月推出500套房源（490套公寓）均价122000元/㎡、10套联列均价158600元 /㎡），共918组认购（认购率184%）；新湖青蓝国际8月8日开盘，推出275套房源，建 面约98-155的3-4房，均价约117000元/㎡，共计1332人报名（认购率484%）。
地块位置图
徐汇区（3宗）
徐汇区华泾镇XHPO-0001单元D1-2、D5B-1地块
东至景洪路，西至规划绿化、曹联路，南至兴南东路，北至规划绿化。
出让面积87807.8㎡，容积率D5B-1：5.65、D1-2：2.5，建筑面积195839.87㎡。
起价373000万元，起始楼面价19046元/㎡，中止价格390950万元，中止楼面价19963元/㎡，一次书面最高报价395430万元，房地联动价81000元/㎡。
地块要求：
1、商业业态引进及布局要与项目配套需求定位及地区整体定位相一致。商业需为商务办公项目及周边社区提供商业服务配套，业态要与项目配套需求定位相一致、与地区整体定位相一致。
2、控规编号D5B-1地块酒店计容建筑面积不小于5万㎡。
3、引入生命健康医药等战略性新兴产业。
4、受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业；按出让年限自持建筑面积不低于40%（计35549.88㎡）办公物业；按出让年限自持建筑面积不低于100%（计59249.81㎡）商业物业（含酒店）。
徐汇区华泾镇XHPO-0001单元D2B-1地块
东至规划绿化，西至景洪路，南至华泾路，北至育实路。
出让面积18095.6㎡，容积率2.5，建筑面积45239㎡。
起价212630万元，起始楼面价47001元/㎡，中止价格229640万元，中止楼面价50762元/㎡，一次书面最高报价233890万元，房地联动价81000元/㎡。
地块航拍图
两宗地块位于华泾板块，紧邻地铁15号线景洪路站，未来可换乘19号线（在建）。
周边华建幼儿园、上海中医药大学附属闵行蔷薇小学、华泾小学、紫阳中学、位育中学等教育资源环伺，东侧紧邻徐汇体育馆，距离华泾公园1.2公里左右。
周边2020年以来仅出让1宗宅地，为去年二批次中成交的梅陇春申板块的越秀仁恒·天樾园和项目，楼面价43058元/㎡（一次性报价），房地联动价73600元/㎡。
地块位置图
徐汇区龙华街道188S-B-3地块
东至188S-B-5地块，西至天钥桥南路，南至188S-B-4地块，北至规划绿化。
出让面积19728.6㎡，容积率2.5，建筑面积49321.5㎡。
起价330000万元，起始楼面价66908元/㎡，中止价格356400万元，中止楼面价72261元/㎡，一次书面最高报价363000万元，房地联动价123000元/㎡。
地块航拍图
地块距离徐汇区政府3.8公里，距离地铁11号线龙耀路站约350米，距离地铁3号线石龙路站约1.2公里，距离在建地铁23号线龙启路站约580米，沿北侧龙耀路往西2公里可达上海南站。
龙苑中学、龙南小学、徐汇区汇师小学等教育资源环伺，往南700米即为黄浦江，还有植物园等景观资源。
周边2020年以来出让2宗宅地，房地联动价为10.2万-11.4万元/㎡，低于本案。其中最近出让的为位于南站板块的上海城投项目，楼面价61769元/㎡。
此外，紧邻地块的融创徐汇滨江壹号成交均价11.6万元/㎡。
地块位置图
普陀区（2宗）
普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）015-01地块
东至规划绿松路，西至景泰路，南至古浪路，北至规划桃惠路。
出让面积46948.2㎡，容积率2.5，建筑面积117370.5㎡。
起价512000万元，起始楼面价43623元/㎡，中止价格553000万元，中止楼面价47116元/㎡，一次书面最高报价563200万元，房地联动价83000元/㎡。
普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）027-01、039-01地块
东至祁连山路，西至规划绿松路，南至常和路，北至古浪路。
出让面积31385.2㎡，容积率039-01：2.5、027-01：2.5，建筑面积78463㎡。
起价305000万元，起始楼面价38872元/㎡，中止价格329400万元，中止楼面价41982元/㎡，一次书面最高报价335500万元，房地联动价83000元/㎡。
地块要求：
1、引入的商业应符合社区商业的功能定位，并满足桃浦中央绿地及周边社区餐饮、生活服务、商务配套等相关要求，建议引进年轻时尚品牌，以休闲健身、时尚餐饮娱乐、现代生活服务等业态为主。引入的商业业态及品牌应符合《上海市普陀区桃浦智创城开发建设导则（027-01、039-01地块）》要求。
2、受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于100%（计10512㎡以上）的商业物业（其中027-01地块自持建筑面积6030.4㎡以上，039-01地块自持建筑面积4481.6㎡以上）。
地块航拍图
两宗地块位于桃浦科技智慧城，后称桃浦智创城，是普陀区重点打造的上海西北中心现代化城区、上海科技创新中心的重要承载区。
地块临近沪嘉高速、外环高速，可快速直达虹桥枢纽，往南1公里为地铁11号线祁连山路站，往东1.5公里为地铁15号线古浪路站。
周边有上海外国语大学附属普陀实验学校、晋元高级中学附属学校等，同济大学沪西校区也位于板块内。
板块规划起点高，未来的价值潜力巨大，产城深度融合的同时，将带来高质量的人口导入。
桃浦科技智慧城在今年二批次中出让2宗地块，也是板块首次推地。1宗宅地由金茂通过一次性报价以35.3亿竞得，楼面价47321元/㎡；1宗商住地由宝华以11.7亿竞得，楼面价39435元/㎡。
金茂、宝华项目房地联动价83000元/㎡，与本次两宗地一致。
地块位置图
