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核心提要：
◆在余杭东部，一座地标的意义
◆珍藏在箱底，终于迎来了面市
◆挑战地标开发，这笔账该怎么算？
文/好地网 卢丹
千呼万唤始出来。
位于临平新城核心区，迎宾路以西、望梅路以北，预期打造成为临平新城地标性建筑的地块近期正式公告。
地块出让面积62711㎡，容积率2.5-2.8，建筑面积175591㎡，起价96751万元，起始楼面价5510元/㎡。
地块指标
根据地块规划要求：
地块住宅地上计容建筑面积不大于地上总建筑面积的40%；
商业地上计容建筑面积不大于地上总计容建筑面积的24%（其中五星级酒店计容建筑面积不小于34000㎡），该酒店不得预销售，不得分割转让、不得整体转让，且客房数不得少于300间；
商务办公地上计容建筑面积不小于地上计容建筑面积的36%。
除酒店外，其余商业、商务办公建筑面积不得建设酒店式公寓、公寓式办公等带居住功能用房，且最小产权分割单元不小于300㎡。
地块位置图（数据来源：好地大数据）
◆在余杭东部，一座地标的意义
从纽约帝国大厦到伦敦的瑞士再保险大厦，从东京六本木新城到香港的ICC，从上海的东方明珠再到广州的小蛮腰……
在一座城市迈入历史性革新的时候，总有一座具有精神旗帜和时代象征意义的伟大建筑来引领城市的发展，这就是地标。
长三角核心城市的杭州，钱江新城的“日月同辉” 城市地标建筑的拔地而起，不仅代表着杭州城市发展重心的大转移，更是标志着长三角城市群发展中心的建立。
随着杭州城市框架的拉开，以主城为核心，多个城市副中心齐头并进的发展时代已经到来，“杭州之门”钱塘江南岸的新地标，临平副城作为余杭区拥江发展的最前沿，也即将迎来这样一座代表城市未来发展新形象的标志性建筑。
钱江新城的日月同辉
在余杭东部，造一座地标，意义在哪里呢？
好地网分析，将主要体现在三个方面：
1、这里是上海进入杭州的第一站，具有长三角门户的形象宣传意义。可以想象，当沪杭高铁飞驰而来，地标将率先映入眼帘形成强大的视觉印象，成为融合城市文明和本土价值的第一记忆和第一印象。
2、这里是余杭区人民政府的所在地，具有强大的政治意义。余杭新一轮的发展战略，提出了“东部崛起，中部兴盛，城西腾飞，西部富美”，东部是余杭历史和未来的交汇点，也是被区政府寄予厚望的重要区域。
3、这里是临平最繁华的迎宾路沿线，是极具可塑造性的IP板块。迎宾路即是副城的产业发展轴，集聚了成熟的商业，医疗等公共资源配套，余杭区的轨道交通在这里起步，可以说一条迎宾路，见证了一座临平城的繁华。
◆珍藏在箱底，终于迎来了面市
因为稀缺，所以珍贵，因为珍贵，所以被寄予了厚望，做地单位在此时间节点推出该宗地块，恰逢板块利好逐步兑现的时候——
1、产业发展新引擎已启动
以产城人融合发展为理念，临平新城“一廊两镇三园”的产业布局已形成，以“孵化器—加速器—总部园区”的产业路径已日渐清晰，未来临平新城以创新引领传统产业，围绕数字经济、时尚创新等产业变革，技术革命的机遇，进阶为余杭东部产业发展新引擎。
其中，“艺尚小镇”于2015年6月入选浙江省首批特色小镇，2018年正式命名，集聚了优质时尚类企业及服务平台，铸就世界级中国时尚产业新地标。
“产业互联网小镇”于2017年5月成功入选杭州市级特色小镇，重点集聚智能制造服务商等全产业链互联网化系统服务商，致力打造智造服务业集聚地、产业互联网创新港。
地标地块正位于这个临平新城产业格局的核心位置，将来打造的商务办公和酒店势必成为产业发展的重要载体。
产业分布
2、快速交通新格局已形成
临平新城，拥有地铁1号线，沪杭高铁余杭站，而正在建设中的杭海城际铁路，预计2021年通车，届时临平与海宁将实现一站式轨道交通。“三铁交汇”，2019年“三路一环”将全面通车，构建的快速交通网无疑体现了临平新城交通枢纽的优势。
此次出让的地块，距离可实现三铁无缝换乘的余杭高铁站仅600米，距离地铁一号线南苑站仅600米，充分满足地标建筑通达性的特性。
地块位于三铁交汇处（数据来源：好地大数据）
3、优质配套新布局已完成
2018年是临平新城公共配套资源更新升级的重要之年，银泰城、崇邦余之城等商业综合体鳞次栉比，相继开业，重金打造的东湖公园、文化艺术中心等公建配套，铸就了景区般的工作、生活环境。再现一个产城融合宜居、宜业的城东副中心。
地块周边配套（数据来源：好地大数据）
◆挑战地标开发，这笔账该怎么算？
种种优势表明，地标地块往往是一宗占据了绝佳地理区位的“风水宝地”。当然，无论从地标建筑营造和运营来说，也必然是个不小的挑战。
一本经济帐：
从近期来看，地块内40%的住宅全部销售，若按照3万/平米的价格算，能产生约20个亿的销售额；
约4.2万方的商业，其含五星级酒店3.4万方，其余商业0.8万方，若五星级酒店暂时不考虑利润，商铺部分参照理想银泰城的售价2万元/平米，能产生1.6个亿的销售额；
占比36%的商务办公如果单单从地价来参考，临平新城最近成交的商务办公用地普遍楼面价在4500元/平米以上，最贵的一宗为6201元/平米。而此次出让的地块综合起拍价为5510元/平米，基本与办公部分实际的市场价格持平。
据此测算，住宅部分可以作为利润的主要来源，同时还能分摊到酒店建设上来，而随着区域进一步发展，商业办公价值的体现，未来可期。
一本效应帐：
从远期来看，地标建筑是一座城市的缩影，代表着城市的形象和文化气质，都以绝对的中心地标性，占位于这座城市的未来中心。
对企业来说，地标建筑不同于一般的项目的营造，是身份象征，是未来立足城市，融入城市，为城市缔造更美好生活的起点，可以站在更高的角度去解读这座城市文化、历史和价值，使建筑形象、企业精神、城市文化三者有机融合，得以传承。
