文/好地网 徐路加

今天（4.28）杭州5宗偏刚改区域地块出让，总体热度低于预期。

昨日前瞻，拱墅区杭钢地块、萧山南部新城低密地预期溢价低于20%，最终分别以底价、溢价2.49%成交；

预期溢价有望超过20%的金沙湖景园地块溢价也仅3.21%；

超预期的仅余杭玉湖西地块，预期超过25%，最终溢价达到43.33%。

具体成交情况如下：

拱墅区杭钢地块，由滨江&兴耀底价竞得，成交价38592万元，楼面价12003元/㎡。参照运河新城北翼最低的3万元售价，预期销售利润率超过10%，体现了因不利因素的存在，销售端偏谨慎。

萧山南部新城低密地，由兴耀&国丰溢价2.49%竞得，成交价41188万元，楼面价16398元/㎡，实际楼面价17300元/㎡左右。以低密产品打造，房地价差空间充足，核心认为存在销售流速的压力。

余杭勾庄玉湖西地块，由招商蛇口溢价达43.33%竞得，成交价102544万元，楼面价16483元/㎡，整体房价预期或达3.2万元/㎡，与面湖的玉湖之星基本接近。

钱塘金沙湖景园地块，由绿城&兴耀溢价3.21%竞得，成交价48251万元，楼面价16513元/㎡，即使参考相邻兴耀青森高层3.5万元/㎡的价格测算，预期销售利润率超过10%。

临安区滨湖新城地块，由云山湖境房产底价竞得，成交价19226万元，楼面价5500元/㎡。1.5容积率下，产品设置较为灵活。

除玉湖西地块外，其他地块参拍房企均低于5家，且为本土区域深耕企业为主，低竞争下预期房地价差空间可观，侧面显示出房企对于非核心板块后续销售端的谨慎，同时也呈现了外来企业的犹豫——

以央国企为代表，前期主要深耕于核心板块，较少涉及3万元左右的首改区域，因为这些板块房价上涨预期偏低，更需比拼周转能力和成本把控水平。但今年以城东新城、滨江网易地块为代表，竞争热度再次提升，在需加预期的情况下，风险不小。

由此，玉湖西地块，作为本次形态最为规整且无明显不利因素，市场已证明可以走量的区域，也成为急于补仓的央国企投资外溢的标的。

相对应的，杭钢公园片区为首宗出让宅地，金沙湖地块狭长，南部新城地块偏低密方向，且近期以本土深耕企业为主，更加考验操盘能力和品牌认同度，央国企相对信心不足，未有前期客户基础的背景下，显示出犹豫的一面，进而土拍热度较低。以兴耀、绿城为代表的深耕企业，则展露优势。

地块航拍图（来源：好地大数据，左右滑动查看更多）

由此导致了今天极为割裂的竞争态势：主流企业依然追求安全性，在常规宅地上发力补仓；相对更考验操盘能力的地块，则区域深耕房企依托前期市场认同度的护城河，在此窗口期，低溢价获取利润。

自从限价取消以来，随着国央企拿地积极性提升，本土民企开发周期延长导致周转率下降，杠杆率下降，从而削弱了其拿地能力，进而使其市场份额逐渐下降。新的竞争格局在空间分布上越来越清晰——核心区域以央国企+滨绿为代表少数本土，非核心以本土为主——这是杭州放开限价后的新常态。而现在，随着央国企在非核心板块优质地也增加了兴趣，这些区域出现超预期的溢价也成为可能。

好地研究院认为，本次土拍考虑各宗地块的特殊性，并不能认为市场热度呈现显著回落。随着包括多个塔尖项目的热销回款，常规地块，尤其包括后天将出让的娃哈哈地块，热度依然将保持。