文/好地网  吴彩萍

昨天（4.23），好地网、好地研究院举办“2026年一季度上海土地市场形势分析暨各区拟调规地块沟通会”。

会上，好地研究院院长方晓泉发布《买方市场下的土地投资机遇》主题报告，阐述了上海房地产市场在进入买方市场后，房企、购房者与政府在这场深刻的结构调整中，如何寻找新的坐标。

沟通会现场

以下为部分报告内容。

2026年一季度，上海二手房成交套数同比微增1.5%，但成交均价同比大幅下滑15.4%，套均总价下降18%。

300万以内的低总价房源成交占比从56-60%攀升至65%，成为绝对主力。

这清晰表明，市场的回暖并非购买力整体复苏，而是价格深度回调后，刚需和首置客户在“抄底”。

内环、中内环的二手房成交量不增反降，中高端改善客户的置换链条依然阻滞，新房和二手房市场存在行情割裂。

新房市场“冰火两重天”。

一方面，高端及改善项目普遍面临去化放缓、利润压缩的困境。报告显示，多个2025年的高价地项目，如金茂璞元、大华静安年华等，尽管身居核心板块，但静态利润率仅在3.5%-6.3%之间，去化速度也难言乐观。

另一方面，两类产品表现相对坚挺：一是凭借“稀缺性”和“高附加值”的低密产品（如联发金海雲墅），去化与利润兼顾；二是满足刚性居住需求、且有“房票”政策支撑的郊区高性价比项目（如保利虹桥和颂西岸），实现了流速与利润的平衡。

在土地市场上，房企投资策略极度谨慎，2026年1-4月，上海土地市场平均溢价率仅4.3%，较去年同期的28.1%暴跌85%。单宗地块的规模、总价全面缩水。

为此，政府供地策略已出现三大积极调整：

过去房企敢于高价拿地，赌的是市场持续上行带来的资产溢价。如今，哪怕是一流房企在核心地段打造的高品质项目，净利润率也普遍被压缩至5%左右。这意味着，投资决策的容错率极低，必须在拿地之初就精确测算利润空间，地价、售价、成本任何一环的误判都可能导致项目陷入困境。

好地研究院认为，接下来，割裂的市场将带来割裂的的投资策略。

比如针对高总价、去化慢的豪宅市场，投资策略应保持谨慎；对于具有稀缺性、产品去化好的低密产品，则可以持积极态度。

报告指出，接下来，不同价格段的产品，越来越追求极致的性价比，才能受到市场的正向认可。比如同处新江湾板块，保利珺园（容积率1.1，首开去化90%）凭借更低密的纯粹规划和更具竞争力的总价，完胜产品线复杂、总价更高的建发海宸（去化率29%）。

这揭示了一个残酷现实：在改善市场，客户不再为模糊的“高端”概念买单，而是为更稀缺的资源、更创新的产品力和更精准的总价控制付费。

报告指出，目前上海的整体库存还需要消耗一段时间，结构化的机会，正在被房企深度探寻。

一是外环外核心区的低密改善机会。在中心城区豪宅去化承压时，位于郊区新城核心、拥有低容积率、高品质产品的项目，能同时满足改善客群对居住品质和总价控制的诉求，市场接受度高。

二是“多年断供”板块的产品迭代机会。在长期无新房供应的成熟板块，新项目入市没有直接竞品，若能以颠覆性的产品力激活存量改善需求，往往能获得热销。

三是在流速稳定、去化周期合理的板块寻找持续深耕机会。

四是“房票”执行力度大的区域寻求机会。有房票政策打底，开发安全性更高。

总价300-500万的住房依然是上海楼市的基本盘，需求稳定。在“房票”政策支持力度大的区域，开发严格控制成本、主打功能性、高周转的刚需产品，虽然利润较薄，但安全性高，是穿越周期的压舱石。

想要了解更多报告内容，请联系好地网。

联系人：李承懿（扫描下方二维码添加微信）