核心提要：
一、联发在青浦新城这盘棋
二、产品兑现：主打智慧化新青年社区
三、销售遇冷，为何？
文/好地评论 陆盈
去年7月24日，当联发地产以接近22亿的总价摘得青浦新城未来城市样板区组合地块的时候，业界褒贬不一：
●支持者认为：这是联发避开市场热门地块，“曲线”拿地的投资策略，在去年高价地迭出的市场环境下，不失为一个好的选择。
●反对者认为：青浦新城未来新城样板区是以华为入驻驱动的产业“孤岛”，在这里拿地，面向集团有概念上的说辞，但实际销售时的客户基础不足，可以说是一次投资的冒险。
据好大数据，联发在拿地后的开盘销售动作飞快：
2025年8月4日，发布项目的规划公示，距离拿地不到一个月；
随后的9月，联发·时光新澍案名发布，打造“首个新青年社区”；
2025年12月26日，首开领证，距离拿地约5个月，虽然营销推广显示首开去化率超过71%，但迄今为止该批房源仅网签了48%；
就在上周，又一次加推领证，已经连续推出492套房源，占整个项目房源总量的42%。
项目鸟瞰图
联发在青浦新城的这盘棋，起初便带着剧本的色彩，他的投资脉络基本可以这样推演：
1.去年上半年上海土地市场地价迭创新高，作为与建发连根同枝的联发地产，沪杭团队合并，重心转战上海，彼时已经手中无粮。
2.相较于闽系的其他房企：建发尚有产品力加身，象屿、国贸等均已经在上海打开一定的规模，联发此前只能依靠与建发、象屿的合作占据一席之地。
当它把投资重心转至上海，只能力求另辟蹊径。
3. 就在2025年的6月份，联发已经以41.68%竞得浦东曹路地块，花费了21个亿。高溢价带来的高风险不容忽视。还有2024年10月联合新加坡丰隆，通过遴选方式，以总价89亿拿下黄浦新天地板块旧改地块，由于涉及风貌，项目进度慢，迄今未开盘，资金沉淀已有一年半。主动寻找其他企业还不太感兴趣的板块，拿一块地价成本还比较低的土地，成为了斩获曹路地块之后的主要任务。
4.而此时恰逢联发集团总部正推行新青年社区的建设理念。联发集团王文怀曾表示，在厦门已经开发新盘，专门为新青年打造，首付三四十万，就能够有两室两厅一卫，他希望把这个模式推广到上海、深圳、南京等地。
5.或许是因为这样的战略出发点，关于上海新青年社区的选址，变得刻不容缓。而华为入驻青浦，将带来的几万人，恰巧契合联发寻找“新青年社区”投资标的的需求。
6.就这样，以华为练秋研发基地为目标客群，以轨道交通为轴，联发开始寻找投资机会。最后在距离华为直线约11公里，轨道交通17号线淀山湖大道站的附近，看到了一大片开发土地。
7.这一大片土地的好处是，足够大，除了住宅还可以自带配套；距离地铁近，交通引流的逻辑通顺。就这样，在联发与青浦新城接洽后没多久，地块就顺利挂牌出让了。除了13.3万方的住宅之外，还自持了1.2万方的商业。
项目位置图（来源：好地大数据）
既然是新青年社区，就当考虑新青年的人性化诉求。新青年战略的核心是。其核心理念是“优总价、高品质、强运营“。
我们看到了联发在这里所做的各种努力：
1.户型配比：整个社区1171户，主推116—155户型，已推房源中，120方以下的148户，占比51%。为了契合新青年的需求，还专门设计了73方的小户型（目前已领证）。
116㎡户型图
2.与华为鸿蒙智家深度合作，其全屋智能系统、PLC电力载波技术以及坤灵Wi-Fi 6的全覆盖，已经超越了简单的设备堆砌，构建了一个真正意义上“懂你”的智慧生活生态系统。
3.可变户型：全户型起步层高3.1米，大户型层高达到3.3米，创新打造竖向收纳体系，多阳台+多飘窗+独立电梯厅，户型实际得房率约80%—83%，高于市场平均水平。并且户型全部采用“承重墙归边”设计，可变户型满足家庭不同成长周期需求。
A-1-116㎡户型图标注
4.社区配套：配置约3100㎡的运动会所，涵盖器械训练、恒温泳池、屋顶篮球场等多元运动模块。3+N主题架空层，规划了共享办公、学习书房、便民服务等场景。另外，项目边上还有一座约12000㎡的公园MALL，生活空间被延展很多。
5.商业配套：约600米万达茂，步行可达东渡悦来城、吾悦广场。
当剧本照进现实，那份看似笃定的“真心”，却似乎遭遇了一场始料未及的冷遇。
从去年年底首开迄今约4个月，总共网签了132套房子，平均每个月30多套。如果按照这样的销售速度，整盘1171套房源全部去化完毕需要3年。
从具体产品看，目前销售去化最好的是116方的户型，推出148套，成交102套，去化率69%。
项目各类产品去化情况
销售去化较差的是139方的，开盘32套，只网签了1套。
项目于4月14日申领出最新一期的房源，共204套，户型面积73—154平方米，覆盖范围比较广。分两幢楼推出，备案均价分别为38022元/㎡和44024元/㎡。
项目开盘情况
每期开盘楼幢示意图
从最近宣发来看，联发已经将客户瞄准大虹桥了。地缘性客户不足的情况已经完完整整暴露。
好地研究院复盘这个逻辑缜密的投资项目，为何会遭遇销售市场的不达预期，除了市场下行影响的因素之外，还有一些关键要素，可能让这样的结果早就有迹可循：
这可能是客研精准画像遭遇现实困境的一个典型案例。
1.据本网研究员走访调查，华为入驻青浦，他的员工更多是迁移而非新招聘。大部分职工此前在浦东金桥附近，已经有购置房产，要其放弃已经多年安家之地，举家搬迁，难度其实不小。
2.为了给华为的人才提供配套，华为自身及周边已经配套了大量的人才公寓，据不完全统计，华为位于朱家角和西岑的人才公寓，将提供给华为员工1万余套公寓住房。这部分供应不仅影响了周边的商品住宅销售市场，更是分流了朱家角区域的租房市场。
3.苏州淀山湖板块也在分流客户，据统计，有一部分华为的客户购买在苏州淀山湖板块，主要是因为他的价格更便宜，而且不限购。
4.地铁沿线，往上几站的赵巷、徐泾、大虹桥，板块配套更好，更靠近城区。目前，赵巷的在售楼盘备案均价虽然还在55000元/㎡左右，但据中介透露，部分特价房源的价格，已经跌破了5万元/㎡，价差大为缩小，也将分流部分客户。