今天土拍的激烈程度已经达到去年四季度以来最高——溢价25%，但参拍房企整体是理性克制的，成交地价刚好处于合理区间（溢价20-25%）。而各家房企的出价情况，则反映了目前主流房企的三种心态。
文/好地研究院 方晓泉
今天，上海3批次土拍，3宗地块成功出让，成交总额72亿元，其中：
1、招商蛇口以总价33亿元竞得徐汇长桥地块，楼面价87150元/m，溢价率25%创下去年9月以来新高。
2、招商蛇口&中建东孚以底价30.29亿元拿下普陀宅地，楼面价62077元/m²。
3、金山区国企金滨海以底价8.8亿元拿下金山新城低密宅地，楼面价13810元/m²。
地块一览表
地块位置分布（来源：好地大数据）
好地研究院认为，从徐汇长桥地块的竞价过程来看，本次土拍沉浸在理性、克制的氛围之下：
1、出价节奏慢、每轮报价用时较长（场内出现报价器没电情况）；
2、大部分房企出价克制，有6家房企最高出价低于20%溢价率（含未出价）；
3、最终成交溢价率25%，未超出合理区间（20-25%）；
4、竞得者是地块旁边有项目在售、对客户最有把握的招商蛇口；
5、项目预计有6%的合理利润。
徐汇长桥地块房企出价情况
结合出价情况，好地研究院分析参拍房企心态，整体可以分为3个梯队：
招商蛇口：在和中建东孚联合拿下普陀宅地的前提下，继续强势拿下徐汇长桥宅地。
1、在上海土地储备还较为充裕的情况下，连拿两地，体现了招商蛇口的资金实力和深耕上海市场的决心。
2、拿下2宗地块均属于补仓性质，反映出相对安全的投资策略，对客户有较高的把握度。长桥地块旁边有尾盘在售的海上清和玺，目前尾盘，普陀地块一路之隔是招商2022年拿地开发的2个项目——天汇玺、苏河玺。
保利发展&西岸：保利发展春节后拿地积极，广州马场地块未能如愿斩获，200亿资金需要消化，3月便先后在杭州、上海共计斥资107亿元拿地，包括上海59亿拿下长宁宅地，吃了个半饱、饥饿度稍缓。
华润置地：近半年，华润在上海销售情况较好，高端项目云启滨江和外滩瑞府、中环改善项目翡云悦府、外环外刚改项目时代之城等去化均不错，资金充裕。上周刚刚在杭州高溢价拿下滨江区优质宅地，地价创下板块新高，可见其出价能力。
建发&象屿：厦门国资兄弟联合，产品力较高，但出价一贯谨慎，特别是象屿。
上海城投：难得出手，本次具有“托底”属性，自身在上海土储较低，也有较强补仓意愿。
金茂&清能：央企+省级国企的强强联合。3月，金茂底价拿下嘉定新城宅地，在长宁地块上出价也不高，可见其谨慎心态。
绿城：上个月刚拿下西虹桥宅地，北外滩豪宅项目的资金也需要慢慢回笼。
越秀：1月底价25.6亿拿下浦东高行宅地，2月于集团总部所在的广州斥资236亿拿下天河新城马场地块。
中海：未出价在情理之中。中海资金实力毋庸置疑，但由于2个大项目——安澜东和老静安受到限高政策影响迟迟未有进展。