文/好地评论 艾迪生
上周，位于世纪城总部经济片区的奥映世纪轩首开领证，推出86套高层，均价87681元/㎡，套均总价1242万元。
这一定价，与毗邻的亚运村高区房源（6-6.5万）相比，跳涨了30%以上，超出了区域的二手市场。
据好地研究院分析，本次开盘定价非常有意思：虽然均价87681元，但最高定价（6#-西边套）与最低定价（3#-东边套）相差2.5万/㎡以上。
86套房源中，最贵的一套（总价4481万元）与最便宜的一套（总价1461万元），相差超3000万元，单价相差接近3万元。
项目鸟瞰图（红色标签为此次首开楼幢）
据本网分析，奥映世纪轩首开，采取了首推最优、次优搭配的推盘策略。
首开的3、6#楼，6#楼属于一线沿江位置，是距离钱塘江最近的楼栋之一，西边套是全楼盘视野最优的房源之一，通过道路空间，可以眺望江景；
3#楼，北侧有下沉庭院，西侧有“线”性江景，是楼盘次优选择的房源。
不同户型均价和总价段情况
从定价看，采用了极致拉价差的定价策略——
1、拉高定价的6#楼江景房源单价比万潮玖序低4300元/㎡，虽然地段不如万潮玖序，但因为户型定位大，总价上贵了1300万左右。
如此看来，定价上万潮玖序更具竞争力。
6#楼一房一价
非江景的3#楼，与6#楼比，拉低了定价，但是与在售的保利天珺比，还是贵了800元/㎡。
相比之下，天珺的现状配套更成熟，奥映世纪轩的未来规划更有看点。
3#楼一房一价
本网猜测营销想要达到的预期是：6#江景房总价2781-4481万，主力在总价3560-4481万，作为价格标杆，不考虑流速，慢慢卖。
而3#楼总价基本在2000万内，希望可以快速去化。
2、整体定价与亚运村二手房高区的价格比，涨了30%以上。亚运村二手房总价基本在700-1000万左右，而奥映世纪轩非江景主力总价段1600-2600万。
从二手市场看，世纪城板块价值梯队明显，奥体核心区二手达到9-11万，奥体周边7-9万，世纪城东和亚运村5.5-7万，可以认为这是当前市场对板块价值的认可度。
奥映世纪轩开出8.5万+的售价，符合预期，因为拿地价格就要5.44万了。
那么它的推盘策略，将奏效吗？
本网从当前杭州高端市场的行情来进行验证：
首先奥映世纪轩与亚运村比，本来就属于两个板块。亚运村以刚需和普通改善为主，而世纪城未来总部区块以高端改善为主。
这就好比钱二和艮北，虽然只有一路之隔，但是价格相差35-50%。
从这个角度看，价格跳涨的还算合理。
02、对于本次定价，最大的市场争议是：拥有稀缺资源的江景房，大幅拉高的逻辑存在吗？
从钱二次新楼盘的交易可窥一二。以天澜海岸为例，南向一线江景房可以达到单价8.5-9万，而非江景房6万多，溢价率达到41-50%。
而奥映世纪轩6#江景相比3#非江景房溢价33%，也算合理。
当然，新房是“批发”式销售，二手房个性化偏好的色彩更浓厚，也是需要考量的一个因素。
项目位置图
本网研究员认为：
1、本次开盘，为世纪城总部区块树立了价格新标杆，更为世纪城非核心区域沿江板块树立了价格新标杆。
在2000万左右的价格区间中，显然中海在售的万潮玖序更有配套和地段的性价比。当总价拉升到3000万以上的江景豪宅产品时，面对的竞争将更加激烈。
所以，当顶豪产品力都不相上下时，奥映世纪轩的销售挑战不小。
2、规划和配套的落地，将是价格的最大支撑。
根据规划，板块定位为世纪城总部区块，其中京东浙江总部已经落户拿地；未来还要建设丰北TOD地铁上盖、沿中央水轴规划中的建设美术馆、博物馆、图书馆、国际青年文化艺术中心。
若这些配套都能顺利落地，那么这里将成为世纪城继奥体之后又一个充满竞争力的区块。
在顶豪楼盘陆续面市的二季度，最终的选择权还将在高端客户，是看现在，还是赌未来，我们拭目以待！