核心提要：

此次出让的徐汇长桥地块，是上半年供应地块中（包含即将上市地块），屈指可数的好地（外环内、总价不高、无瑕疵），对于房企来说是难得的出手机会，不可错过，吸引了多家开发商的重点关注。

由于新房市场基本面还未回暖，整体竞争仍以理性为主。

但由于各房企对于地块和市场的判断、自身土地储备高低，以及发展战略的差异，或可能出现部分开发商出价较为激进的情况。

好地研究院预测：溢价率在20-25%为合理区间，但考虑到上半年的“好地荒”，不排除会出现房企提高预期的情况，溢价率超过25%的可能性也不小。

文/好地研究院 方晓泉

明天（4月21日），上海今年三批次土拍，3宗地块分别位于徐汇长桥板块，普陀真如、金山新城。

其中，普陀和金山地块预计底价或低溢价成交，而徐汇长桥植物园南地块预计竞争激烈，上海土地市场或将重现久违的高溢价（上海上一次溢价率超过20%是在去年9月4日杨浦东外滩宅地）。

三批次待出让地块清单

地块位置分布（来源：好地大数据）

好地研究院分析，徐汇长桥地块受到多家房企的追捧，有地块自身和市场两方面因素。

地块自身方面：

1、位于中环内优质地段、形状方正无硬伤、容积率不高（1.8），总价不高，略有不足之处是东侧为主干道，车流量大、有噪音影响（但可通过抬板减轻）。

2、容积率1.8，限高36米，可做小高层+叠加的高低配，货值提升的空间大。

市场方面：

1、项目最快可以在三季度开盘，如果售价合适，有机会年内售罄，实现资金当年回笼。

2、上海上半年缺少好地，开发商面对“好地荒”，难得有出手机会，可能会出现“孤注一掷”的情况。

徐汇长桥地块位置图（来源：好地大数据）

那么，地价会拍到多高？

按照1.8容积率，限高36米，预计小高层为主、少量叠加的方案货值最高，户型以中小套型为主，主要吸引徐汇滨江外溢客户。

小高层的价格参考旁边的海上清河玺143户型（以多层和小高层为主、不靠高架）的均价12.75万，本次地块位置更好，保守按13万来测算，溢价率拍到20%，预计有约6%的利润率。

再考虑到1.8容积率可以做高低配，若按20%叠加，售价按洋房价格上浮20%，拍到溢价率25%，预计利润率有6%。

徐汇长桥地块现状

好地研究院认为，溢价率在20-25%为合理区间，未来的产品打造和价格压力不大，去化和利润都有安全垫。

但考虑到上半年的“好地荒”，在竞争者众多的局面下，今年以来销售去化较好、库存相对较低、资金更充裕的房企可能会更为激进，最终溢价率超过25%也存在不小的可能性。