仅相隔2周，明天（2.21）杭州将迎来今年第二次集中出让。共有13宗地块，总起价166.7亿元。

本批次地块关注度高，因为有较强的特殊性：

①从属性来看，相比2月7日出让的8宗地块，本次可选择区域更广，上批次30多家企业争抢一宗地块，本次是否会延续；

②从节点上看，或是年内可形成销售回款的倒数第二批次（预期2月底还将公告一批）。根据目前自然资源部的要求，全国执行预公告制度（不少于3个月的预告期），也就是说再往后最快要在5月底，考虑到还有亚运会，后续地块年内预售有一定难度。

③从市场预期看，春节后新房有所回暖，可观察房企在土地端的反映。

综合以上因素，好地研究院认为，本批次地块市场热度依然可期。在竞争预判上：

1）第一类是高溢价或封顶预期，共有5宗。主要分布在主城的钱江新城二期、浦沿，萧山的市北、湘湖，余杭的良渚新城。

截止今天（2.20）16点，市北地块报价已经封顶。

2）第二类是具备较好观察属性地块，共6宗地块。

其中余杭区未来科技城、北部新城两宗地块可重点监测房企的极限利润空间的忍受力；

临平新城核心区和良渚新城玉鸟路北地块，主要是大户型要求和低密限价提升，可观测改善类项目的房企认可度；

钱塘区江海之城地块则体现进一步降地价房企的反映。

3）第三类是相对关注度偏低的，共2宗地块。临安区滨湖新区商住地，商办比例高，现阶段挑战大；银湖低密宅地更多因为销售压力。

一、5宗宅地有高溢价或封顶预期

1、钱江新城二期：受一定区位影响，或高溢价

相比于东侧去年第四批次建杭地块，在起价设置上基本一致（实际起价41434元/㎡）。

但考虑到本次地块受高架、铁路等合围，或对销售有一定影响的预期下，房企拿地坚决度或有所下降，预计高溢价成交，但封顶存在不确定性。

地块周边情况（来源：好地大数据）

2、滨江浦沿：有封顶预期

项目有较快去化预期，参考周边滨江建杭观晖美寓项目，4万售价2月份摇号中签率仅40.5%；本次地块限价虽然提升了1800元/㎡，但考虑到1.7容积率，以小高层/洋房的属性，4.5%的涨幅较为合理，仍具备接受度。

从地价来看，封顶仍有8%以上的预期利润率，与近几批次类似地块相当。

地块周边情况（来源：好地大数据）

3、萧山市北：已封顶

市北地块，板块内无库存，地块区位优质，封顶利润率预期8%左右；本宗地块或是本次热度最高的。

市北地块周边情况（来源：好地大数据）

4、萧山湘湖：有封顶预期

湘湖地块，背靠美院，南规划地铁，西临湘湖，周边类似项目即使有强限制条件，仍然快销；二手高层法拍价已经接近本次作为低密的限价。地块封顶预期利润率7%左右，加上地下室部分，有望进一步提升盈利空间。

湘湖地块周边情况（来源：好地大数据）

5、良渚新城：新浦路北地块，有一定封顶预期

相比于周边万科星图光年轩高层售价29100元/㎡的售价，本次新浦路北地块容积率仅1.8，通过小高层，限价分别上升了1310元/㎡。周边万科项目在2022年中签率在60%左右，受到周边北部新城板块放量供应有较大关系。良渚新城环境更适宜低密产品打造，应该说新限价的实现难度不大。

从利润空间来看，封顶时在8%左右。

若房企对产品力有较强信心，结合30亿左右的货值，或引发对规模有一定要求房企争抢，有望拍至封顶。

良渚地块周边情况（来源：好地大数据）

二、6宗宅地可作为行情监测指标

6宗地块可监测两个指标：

一是快销地块利润率的忍受力，以余杭未来科技城、北部新城共2宗地块为代表；

二是低密项目的房企信心，以良渚新城玉鸟路北地块和临平新城共3宗地块为代表；

三是相对外围进一步降地价的房企反映。以江海之城地块为代表。

1、未来科技城地块，或中低溢价

对于地块的快销预期，基本不存在分歧。

核心看地价，地块实际起价达23955元/㎡，起始预期利润率也仅6.25%。若参考周边去年首批滨江集团竞得地块（实际地价25216元/㎡，利润率2.0%），本地块溢价在7.8%左右。

考虑当前整体拿地利润空间回升，最终或中低溢价成交。若接近甚至超过8%的溢价水平，则反映市场热度有明显回暖。

未来科技城地块周边情况（来源：好地大数据）

2、北部新城地块，或中等溢价

对于地块的快销预期，也不存在过多分歧。

在地价上，实际起始楼面价18757元/㎡，起始价预期利润率8.2%。

若参考同板块滨江去年第二批地块实际地价19200元/㎡，则溢价率在2.4%，利润率在7%左右。

考虑到板块前期库存基本出清，后续销售压力有望进一步降低，预计房企更偏乐观，地块接近50亿的货值也有较强吸引力，可能达中等溢价。

即，若地块溢价水平达到中等，一定程度上已经反映房企当前的焦虑心态。

北部新城地块周边情况（来源：好地大数据）

3、良渚新城：玉鸟路北地块，或中高溢价

相比于周边万科星图光年轩高层售价29100元/㎡的售价，本次玉鸟路北地块容积率1.5，预期打造洋房+叠墅产品，整体限价达到34320元/㎡，较高层项目提升5220元/㎡，涨幅达17.9%。

3.4万限价，对房企的销售预期将产生一定分歧，整体热度较新浦路北地块或偏低，不过地块的起始房地价差在1.5万元/㎡左右，风险相对可控，预期中高溢价成交，但封顶存在较大不确定性。

良渚地块周边情况（来源：好地大数据）

4、临平新城核心区：2宗，存在高溢价可能

两宗地块紧邻，区位核心、紧靠艺尚小镇和东湖公园，周边多条轨交配套。

本次地块是品质要求最高的两宗。均要求公建化立面外，-35地块，层高不小于3.15米，最小户型不小于140方，160方以下不大于15%，190方以上不少于40%；-36地块，洋房，层高3.3米，最小户型170方，195方以上不少于50%。

基于对品质的高要求带来的销售压力，适宜在杭有高市场认可度和产品力的房企开发，预计一般房企较难参与。

地块的竞争，最大变数是以绿城、滨江为代表的品牌房企是否同时出手。若对于临平最核心改善项目加一定预期，不排除高溢价甚至封顶可能。

临平新城核心区地块位置图（来源：好地大数据）

5、钱塘江海之城地块，或中低溢价

地块周边主要以兴耀开发为主，也是整个钱塘江东区域主要供应区，虽然仍摇号，但是也显示出一定的市场下行压力。

不过相比其他板块，江海之城的整体库存压力较小。近期包括崇文、浙一钱塘院区等利好传闻，提振市场信心。

同时，相比周边去年首批兴耀地块，实际起价下降500元/㎡左右，加上总地价在7亿左右，或受到房企一定关注。

若地块溢价达到5%左右，即地价回升至去年一批次水平，表明杭州外围区域热度相对回升。

江海之城地块周边情况（来源：好地大数据）

三、2宗地块或低溢价

1、临安滨湖新城：高商业比例，低溢价

地块为商住综合用地，整体可售住宅仅7000余平米，商业商务达1.8万方左右，最小分割800方销售。高比例的商业商务要求，一般品牌开发商现阶段较少参与，或以本土深耕企业出手为主。

滨湖新城地块位置图（来源：好地大数据）

2、富阳银湖：低密宅地，低溢价

地块所处的银湖板块，较适合打造低密类产品。包括前期的绿城桂语映月项目，在热度较高的2020年仅不到20%的中签率，市场接受度高。

但富阳受本轮行情波动影响较大，如后期开盘项目，2年仅去化7成，流速在去年明显放缓，将会较大影响房企拿地信心。预计更大概率也为本土深耕房企低溢价摘牌。

银湖地块位置图（来源：好地大数据）