核心提要：

一、狮山、园区地块或将封顶摇号

二、谁将参拍？

好地网9月27日讯（研究员 周吉羊） 明天（9.28），苏州将迎来今年三批次土拍，共9宗商品住宅地块，采用达上限后摇号方式出让。

总出让面积37.66万方，总建筑面积69.15万方，总起价123.6亿元。

这9宗商品住宅地块分布于：高新区（4宗）、相城区（2宗）、工业园区（2宗）、吴江区（1宗）。

苏州本次出让，紧接在上海三批次收官后第二天，在上海这一轮吸金超千亿后，作为环沪核心城市的苏州，土拍热度将会如何呢？

地块分布图

好地研究院认为，本次苏州虽然出让量相比以往大幅下降，但优质地块较多，市场行情依然将持续分化：

1、狮山、园区两个热门区域共有5宗地块，其中4宗为属性较好的纯宅地，不久前，园区湖东的颐和源璟首领预售证，备案价进一步突破到45050元/㎡，预售限价松动，加上良好的市场流速，这4宗纯宅地都有可能摇号；

2、其他区域虽然不乏资源禀赋好的地块，但整体依然偏向底价成交。

一、狮山、园区地块或将封顶摇号

在当前市场调整的大背景下，狮山和园区凭借着扎实的基本面以及为数不多的限价红利，销售去化可以得到充分保障，是房企逆周期下拿地的首选。

因此，此次狮山和园区的4宗优质纯住宅地块都吸引了较多房企报名，预测可能进入摇号。

1、狮山街道34、36号地块

2宗地块位于狮山，为高新区CBD所在，坐拥优质的商业、教育等城市顶级配套，三条轨交环绕，居住氛围成熟。

狮山板块在今年一批次中成交1宗地块，吸引了9家房企报名，最终拍至封顶价，由大悦城通过一次性报价竞得，热度可见一斑。

在此之前，狮山已断供1年多，目前区域内可售新房较少，竞争压力小。近半年来月均去化130套左右，流速在2.7万方/月。

目前周边远洋览月阁新房最新精装高层备案价39000元/㎡，未来待到价格进一步提升，将获得较好的利润空间。

地块周边配套

2、工业园区奥体南43、44号地块

2宗地块位于奥体南部的斜塘板块，距离奥体核心居住区仅一河之隔，未来规划较好。

今年二批次中，奥体南板块内成交1宗地块，共有5家单位进入一次性报价，最终由苏高新集团拿下。

不久前，奥体的颐和玲珑备案价达到4.45万/㎡，其与此2宗地块距离相近，可作为未来定价的直接参考对象，限价的一再突破，将对两宗地的预期利润率有明显的提升。

同时，对比周边已高至8万元+/㎡二手房价，一二手倒挂明显。

地块周边配套

二、谁将参拍？

本批次推地量大幅缩减，参拍房企数量也低于一二批次，大概率依然是“国家队”出镜，包括此次在上海土拍积极出手的央国企，民企拿地的意向仍旧较低。

1、拿地主力央国企持续出手

本次报名地块较多的房企有保利发展、象屿、建发、中海、华润等，均是资金实力较强的央国企，并且苏州市区都已超过1年没有拿地，亟需补仓。

值得一提的，保利发展、象屿、建发等均在上海三批次中持续出手并成功拿地，此番针对园区、狮山等核心地块，也都表现出了相当的拿地“兴趣”。

苏高新作为苏州本土国企，在前两批中已经拿地8宗，金额123.8亿，此次也将再度参与到狮山3宗地块的角逐。

2、民企积极参与

金新城：在今年一、二批次中报名了多宗地块进入到最后的一次性报价争夺，虽然未有地块斩获，但仍然表现出较强的拿地意愿，本次也将积极参拍。

龙湖：去年二批次以来，已经连续三批未在苏州拿地，有一定的补仓需求。

附：苏州三批次地块指标