核心提要：

1、享受政策红利的机会

2、获取较高利润率的机会

3、快速去化的机会

文/好地研究院 方晓泉

今天（5月31日），上海土地市场官方发布了首批次36宗宅地的现场交易安排的通知，有16宗地只有1名竞买人，这些地会直接成交。有20宗地有多名竞买人，从而进入现场竞价，将在6月1日至6月8日分5个工作日出让。

上海首批次集中出让尽管面临诸多挑战，但对于有充足资金的房企来说，是一个较好的逆势拿地机会——在长期看好上海市场的战略前提下，“在别人恐惧时贪婪”，在市场的低谷入手，通过更低的拿地成本，获取较高收益。

36宗商品地块分布图（来源：好地大数据）

好地研究院分析，此次上海拿地，有3个机会点：

1、享受政策红利的机会

在“529上海50条政策”中，有几条政策对房企较为有利，包括“缩短开发和销售流程、土地款延期支付、支持刚性和改善性住房需求”等，这几条政策预计会较快落地实施，上海首批地恰好可以立即享受到“政策红利”，销售节点预计会提前，可以缓解房企资金压力，甚至于实现资金高周转——据了解，在2020年疫情期间，有5个月开盘的先例，那么，如果本批次中有项目可以在5个月到半年左右开盘，就能在年内快速回笼资金，再投入到土地市场，同时也增加了政府收入，实现共赢。

2、获取较高利润率的机会

本批次地块的预期利润较为可观，比起去年3个批次都要高，一方面是由于地块热度降低使得拿地成本下降（除了个别几宗热门地块可能进入一次性报价），另一方面由于部分板块房价的上调，使得本批次地块的预期利润率普遍在10%以上。

以奉贤新城为例，去年二批次热度较高，拍到一次性报价，最终以21353元/㎡的楼面价成交，房价为40000元/㎡；而本次地块仅一家报名，将以底价成交，楼面价19500元/㎡，下降了9%，同时房价涨了1800元/㎡，房地差上升了3653元/㎡。

奉贤新城地块房地差比较（单位：元/㎡）

3、快速去化的机会

目前上海的库存较低，可售房源仅3.7万套（466万方），去化周期只有6个多月（按12个月去化速度），处在近三年的低位。随着后续支持购房的政策出台，以及信心的逐渐恢复，等到这批次项目上市时，预计快速去化的概率较大。

同时，由于库存低，即使新房市场不能很快恢复到疫情之前的行情，也不用太担心房子会卖不动，风险也是可控的。

明天（6.1）开始，好地网将对上海今年首批次集中出让进行直播，敬请关注。

附1：仅有一名竞买人的出让地块

附2：有多名竞买人的出让地块