核心提要:
1、享受政策红利的机会
2、获取较高利润率的机会
3、快速去化的机会
文/好地研究院 方晓泉
今天(5月31日),上海土地市场官方发布了首批次36宗宅地的现场交易安排的通知,有16宗地只有1名竞买人,这些地会直接成交。有20宗地有多名竞买人,从而进入现场竞价,将在6月1日至6月8日分5个工作日出让。
上海首批次集中出让尽管面临诸多挑战,但对于有充足资金的房企来说,是一个较好的逆势拿地机会——在长期看好上海市场的战略前提下,“在别人恐惧时贪婪”,在市场的低谷入手,通过更低的拿地成本,获取较高收益。
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36宗商品地块分布图(来源:好地大数据)
好地研究院分析,此次上海拿地,有3个机会点:
1、享受政策红利的机会
在“529上海50条政策”中,有几条政策对房企较为有利,包括“缩短开发和销售流程、土地款延期支付、支持刚性和改善性住房需求”等,这几条政策预计会较快落地实施,上海首批地恰好可以立即享受到“政策红利”,销售节点预计会提前,可以缓解房企资金压力,甚至于实现资金高周转——据了解,在2020年疫情期间,有5个月开盘的先例,那么,如果本批次中有项目可以在5个月到半年左右开盘,就能在年内快速回笼资金,再投入到土地市场,同时也增加了政府收入,实现共赢。
2、获取较高利润率的机会
本批次地块的预期利润较为可观,比起去年3个批次都要高,一方面是由于地块热度降低使得拿地成本下降(除了个别几宗热门地块可能进入一次性报价),另一方面由于部分板块房价的上调,使得本批次地块的预期利润率普遍在10%以上。
以奉贤新城为例,去年二批次热度较高,拍到一次性报价,最终以21353元/㎡的楼面价成交,房价为40000元/㎡;而本次地块仅一家报名,将以底价成交,楼面价19500元/㎡,下降了9%,同时房价涨了1800元/㎡,房地差上升了3653元/㎡。
奉贤新城地块房地差比较(单位:元/㎡)
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3、快速去化的机会
目前上海的库存较低,可售房源仅3.7万套(466万方),去化周期只有6个多月(按12个月去化速度),处在近三年的低位。随着后续支持购房的政策出台,以及信心的逐渐恢复,等到这批次项目上市时,预计快速去化的概率较大。
同时,由于库存低,即使新房市场不能很快恢复到疫情之前的行情,也不用太担心房子会卖不动,风险也是可控的。
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明天(6.1)开始,好地网将对上海今年首批次集中出让进行直播,敬请关注。
附1:仅有一名竞买人的出让地块
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附2:有多名竞买人的出让地块
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