编者按：

2021年初，随着“两集中”政策的推出，极大程度上改变了全国房地产市场的风向。

这一年下来，集中供地的阵营不断扩容，江苏省内，除了苏州、无锡、南京三个试点城市外，常州、南通、徐州等也都各自进行了集中出让。

那么，在这刚刚过去的2021年，这些城市的土地市场呈现出怎样的特征？好地研究院对此进行了梳理分析，此次推出南京篇。

核心提要：

一、首批次热度高，二、三批次持续降温

二、超10家房企首入，央、国企唱主角

三、部分板块最高新房限价提高

好地网1月7日讯（研究员 周吉羊） 据好地大数据，2021全年南京共成交经营性用地（不含工业仓储，下同）224宗，总成交建面1822.29万方，总出让金额2074.1亿元，是江苏唯一破两千亿的城市，成交楼面均价11382元/㎡。

同比2020年，总出让金新增43.3亿元，增幅2.1%；总成交建面减少418.26万方，降幅18.7%；楼面价上涨2318元/㎡，涨幅25.6%。 

其中，成交住宅（含商住）地块132宗，总体量1398.91万方，总金额1976.3亿元，平均楼面价14127元/㎡。

同比2020年，金额增幅6%，建面降幅9.7%，楼面均价涨幅17.4%。

一、首批次热度高，二、三批次持续降温

作为“两集中”试点城市之一，南京在2021年5月、9月、11月进行了三次集中出让。

而这三批集中供地以来，土拍规则也不断进行着调整。

从第二批开始，在以往“双限”的基础上，新增“定品质”这一要求，并限制房企参拍报名总数、规范项目主体变更、严格审查资金来源等。

同时，面对市场下行、政策收紧的双重压力，行情经历了从首批高热到二、三批次遇冷的深度转变：

三次集中出让情况对比

1、触顶地块减少，底价、流拍比例上升

首批次52宗地，36宗封顶摇号，占比69%，8宗底价，占比15%，仅有1宗流拍，平均溢价率18.2%。

二批次48宗，封顶地块减少到11宗，底价和流拍地块数量大幅上升，其中底价25宗，占比42%，还有1/4的地块撤销、流拍，平均溢价率6%。

三批次46宗，仅有河西南4宗封顶摇号，占比9%，还有22宗底价和16宗流拍，比例持续上升，整体溢价率下降至3.5%。

2、房企整体参与度下降

在第一批中，有超过100家房企参与，其中43家成功拿地；第二批参拍房企减少到约50家左右，有30家拿地；到了第三批，只有30家房企报名，21家拿地。

此外，即便是需要摇号的优质地块，参与数也在下降，从第一批到第二批，摇号平均中签从13.5%增长到23.6%。

第三批摇号地块少，4宗都在10家左右，中签率为10.8%，但最低中签率小于前两次。

二、超10家房企首入，央、国企唱主角

在2021年的南京市场中，央、国企拿地成为主流，据好地网统计，全年涉宅用地成交金额中，国企占比达六成。

其中，首批次民企、国企拿地各半；到了二批次，资金实力更为充足的国企开始发力，占比达到84%；三批次则几乎由地方城投公司占据主导，国企拿地额比例高达89%。

同样，在房企拿地金额前十中，国企也占据6席。

招商蛇口在首批中落子玄武、建邺、秦淮三区，以128.6亿位列第一；中海拿下4宗，以102.5亿排名第二；紧随其后的新城，拿地金额94亿。

4-10位依次为：华润、保利发展、卓越、南京安居、龙湖、华发、银城。

值得关注的是，2021年南京市场出现了多家新面孔，包括杭州大家、龙光、时代中国、南通瑞城、新沂阳光、深圳振业、宿州万成、厦门大唐、富园、长春君地、常州黑牡丹、芜湖宇润、盐城绿洲等共计13家房企首进。

2021年首入南京房企拿地情况

三、部分板块最高新房限价提高

从2020年到2021年，南京部分板块的最高新房限价都进行了上调，上涨幅度在2000-7000元/㎡不等。

①建邺河西南：毛坯限价从44000元/㎡提升到46350元/㎡；

②江北核心区：毛坯限价从30750元/㎡提升到38000元/㎡；

③鼓楼滨江：毛坯限价从39000元/㎡提升到40950元/㎡；

④雨花台区铁心桥：毛坯限价从32000元/㎡提升到38500元/㎡。

这几个板块，均处于当前南京房价梯队前列，在三批集中出让中热度都较高。

南京各板块新房毛坯限价情况

南京板块新房毛坯限价地图

附：2021年南京各区出让金排行及房企拿地金额前十